在明拆迁律师：农村宅基地征收补偿，面积该如何认定？

导读：在明拆迁律师此前提到过，农村集体土地确权登记发证是关乎农民朋友在面临土地征收时合法权益的一件大事。而实践中，确实存在土地确权面积“越确越小”的情形，令一些农民朋友很不满意。不过具体到宅基地面积确认标准的问题，政策、法规确是有明文规定的。那么，关于农村宅基地的面积确认及补偿问题，又有哪些被征收人必须知道的事情呢？本文，在明拆迁律师为大家继续解析……

宅基地确权“三严格”

《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定了宅基地确权登记的3大原则：

其一，严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。

其二，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对此种情况下申请宅基地使用权登记的，不予受理。

其三，严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省（区、市）规定的标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

1. 1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。

2. 1982年《条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。所谓“处理”，通常是指处以罚款。

3. 1987年《土地管理法》实施后宅基地仍超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记，超过标准的部分可在土地权利证书内注明，待以后分户建房或现有房屋拆迁时按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

在明拆迁律师认为，以上规定看似专业，实则并不难理解。它所解决的就是一个“历史遗留问题”：1982年以前是完全无规可依，1982年至1987年之间是有规但无法可依，因而对于此期限超出标准的面积，一般是予以确认的。但1987年以后再超标则属于“明知故犯”，故只能按照实际批准的面积进行登记确权发证了。一些农民所言的宅基地经确权后“面积缩水”，大概就与此有关。

这步的确权登记发证完成后，其结果会直接影响到面临征收时的补偿权益。我们以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》为例进行说明，其第18条规定，拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。

那么这个标准究竟是多大面积呢？上述《规定》中指出，村民每户建房用地的标准，由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定，但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩（166平方米）；其他地区最高不得超过0.3亩（200平方米）。1982年以前划定的宅基地，多于本条前款规定的用地标准的，可按每户最高不超过0.4亩（266平方米）的标准从宽认定，超过部分按照乡村建设规划逐步调整。

换言之，如果您的现有实际使用宅基地面积超过了200平方米，而这一事实又是在1987年以后形成的，那么按照北京市的标准，您的宅基地面积在确权中“缩水”就是正常的事情。

在明拆迁律师最后想提示大家的是，从上述规定不难看出，处理历史遗留问题是要有具体情况具体处置的客观标准的，不可能搞“一刀切”。实践中一些地方存在的划定某一时间点“一刀切”进而以有证无证来确认是否属于违建的做法是错误的。广大被征收人完全可以及时委托专业征收维权律师，通过法律途径在房屋、土地无证、缺证的情况下为自己尽力争取公平、合理的补偿。