第一章 货币补偿标准
一、 土地补偿标准
(一) 未完善征(转)地补偿手续土地
参照《深圳市人民政府印发关于征地安置补偿和土地置换若干规定(试行)的通知》(深府〔2015〕81 号)，对于未完善征(转) 地补偿手续土地按其所在区域的工业用地基准地价的50%给予货币补偿。
(二) 已征(转)土地(国有未出让土地)经核查当年龙岗区城市化转地协议及相关资料，已作补偿，本次不予补偿。
二、 房屋补偿标准
本项目中涉及的补偿价格标准为：
1、 依据深圳市规划和国土资源委员会 2013 年 1 月公布的深圳市基准地价，经查《大鹏新区大鹏街道住宅用地基准地价图》及《大鹏新区大鹏街道工业用地基准地价图》，本项目用地范围内住宅用地及工业用地基准地价分别为 839 元/平方米及 294 元/平方米。>>>维权免费咨询通道<<<
2、 被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或者房屋补偿基准价格确定。根据深圳市规划和国土资源委员会2017 年公布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》，本项目范围内房屋补偿基准价格为 8,900 元/平方米。
3、 非商品房屋主体补偿价格，参照《292 号文》规定扣减相关费用后确定。
4、 经初步市场调查，本项目中住宅房屋的平均市场租金约为 30元/平方米·月(以最终出具正式报告数据为准)。
(一) 各类型产权登记住宅类房屋补偿标准
1、 取得商品性质房地产权证书的住宅房屋
被征收人商品性质房屋选择货币补偿的，按房屋征收补偿基准价格或按市场评估价进行补偿。
2、 取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋
根据“两规”、《决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋价值补偿如下：
1) 符合原村民非商品住宅建设用地标准的，被补偿人选择货币补偿的，以建筑面积 480 平方米的标准计算被补偿房屋的价值，扣减10%的公告基准地价后予以补偿，超出部分按照本方案附件 2 有关规
定给予货币补偿;
2) 被补偿人为非原村民的，被补偿人选择货币补偿的，不超过建筑面积 150 平方米的部分按被补偿房屋的价值扣减 10%公告基准地价进行补偿，超出部分按照本方案附件 2 有关规定给予货币补偿。
在“两规”前已合法取得非商品权利证书的住宅房屋(绿本)价值补偿如下：
对于在“两规”前已合法取得房地产权利证书的非商品性住宅房屋，属于具有合法产权的房屋，可以按照被征收房屋房地产权利证书记载的面积进行货币补偿，并按本方案附件 1 计算非商品性质住宅房屋的价值。
(二) 各类未经产权登记房屋补偿标准
1、 符合原村民“一户一栋”标准的房屋
符合每户原村民划定原农村宅基地或者非农建设用地标准(原村
民“一户一栋”房屋)，即属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理的，按照下列规定进行补偿：
1) 房屋建筑面积不超过 480 ㎡的。以建筑面积 480 ㎡的标准计算被补偿房屋的价值，扣减 10%住宅用地公告基准地价进行补偿;
2) 房屋建筑面积超过 480 ㎡且符合“两规”条件的。480 ㎡部分， 按被补偿房屋价值扣减 10%住宅用地公告基准地价补偿;超过 480 ㎡部分，按被补偿房屋价值扣减 20 元/㎡罚款及 100%住宅用地公告基准地价进行补偿;
3) 房屋建筑面积超过 480 ㎡不符合“两规”但符合《决定》处理条件的。480 ㎡部分，按被补偿房屋价值扣减 10%住宅用地公告基准地价补偿;超过 480 ㎡部分，按被补偿房屋价值扣减 30 元/㎡罚款及 100%住宅用地公告基准地价。>>>维权免费咨询通道<<<
2、 符合原村民“一户多栋”标准的房屋
原村民不符合非商品住宅建设用地标准的多栋部分(原村民“一户多栋” 房屋)，即属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理的，按照下列规定进行补偿：
1) 经批准建设部分，按被补偿房屋的价值扣减 100%公告基准地价进行补偿;
2) 未经批准或者超过批准建设的部分，对符合“两规”处理条 件的，按被补偿房屋的价值扣减 50 元/平方米罚款及 2 倍公告基准地价进行补偿。对不符合“两规”但符合《决定》处理条件的，按被补偿房屋的价值扣减100 元/平方米罚款及2 倍公告基准地价进行补偿。
3、 非原村民房屋
属于非原村民使用原集体土地且已建成的房屋，属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理的。以一块宅基地建设的房屋为补偿对象，按以下规定进行补偿：
1) 符合“两规”或“《决定》”条件且不超过建筑面积 150 ㎡， 按被补偿房屋价值扣减 100 元/㎡罚款及 100%住宅用地公告基准地价;
2) 符合“两规”或“《决定》”条件且超过建筑面积 150 ㎡， 150 ㎡部分，按被补偿房屋价值扣减 100 元/㎡罚款及 100%住宅用地公告基准地价;超出 150 ㎡部分，按被补偿房屋价值扣减 150 元/㎡罚款及 3 倍住宅用地公告基准地价。
4、 华侨房屋
对原籍原地华侨(含港、澳、台同胞)房屋按以下标准进行补偿：
1) 属于唯一房屋的，建筑面积不超过 480 平方米的部分，按被补偿房屋的价值扣减 10%公告基准地价给予货币补偿;超过 480 平方米部分参照原村民符合非商品住宅建设用地标准并且建筑面积超出480 平方米部分的住宅房屋补偿标准按 292 号文规定给予货币补偿;
2) 不属于唯一房屋的，以其中一栋房屋作为唯一住房，参照前一条标准补偿，多栋部分参照原村民不符合非商品住宅建设用地标准的多栋部分的建筑物补偿标准进行补偿。
对非原籍原地华侨房屋参照非原村民房屋的标准进行补偿。
三、 其他补偿、补助标准
(一) 临时建筑及构筑(附属)物补偿
经批准未到期的临时建筑物按照重置价评估补偿。违法建筑、未经批准的临时建筑及经批准已到期的临时建筑的不予补偿。
构筑(附属)物等给予货币补偿，补偿金额由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定。
(二) 果树及花木补偿
果树及青苗的补偿标准按《102 号文》规定执行，并结合原龙岗《区城市化转地领导小组会议纪要》(深龙转办〔2005〕272 号)规定，龙眼与一般品种荔枝的补偿标准统一在原补偿标准的基础上上调20%。
1、 未完善征(转)地补偿手续土地范围内
涉及苗圃、花木场、风景树、古树等，原则按 10 公里运距给予相应搬迁费补偿。搬迁费按市场价格评估。>>>维权免费咨询通道<<<
房前屋后零星种植、其它特殊情况确实无法搬迁的绿化部分，可以按市场评估价予以补偿。
2、 已征(转)土地(国有未出让土地)范围内
根据 102 号文，同一地块套种两种以上作物的，只对其中一种作物进行补偿。经核查当年龙岗区城市化转地协议及相关资料，转地时已对果树进行补偿，城市化补偿协议明确标明了花木未作清点补偿， 对于该地上的花木，由大鹏办事处确定补偿范围后，按现状予以评估补偿(花木原则按照搬迁费)给社区股份公司，由社区股份公司自行厘清利益关系，费用据实补偿。
(三) 室内自行装修装饰补偿
由征收当事人协商确定;协商不成的，按照评估确定的重置成新价给与补偿。
室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，征收人应当向出租人支付装修装饰补偿费;出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。
(四) 搬迁费
根据《292 号文》，本项目搬迁费补偿标准如下：
按被征收房屋本体的建筑面积计算，参照以下标准给予搬迁费：
2) 被征收人不同意参照搬迁费标准的，可以委托具备法定资质的评估机构对须搬迁的生活用品、办公用品、机器设备和库存产品的搬迁费用进行评估。
3) 征收住宅或者生产经营性房屋，征收人以期房产权调换或者征收人认可需要二次搬迁的，应当给予二次搬迁费用，并一次付清。
4) 不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，由办事处出具不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的情况说明后，按评估确定的重置成新价给予补偿。
5) 对非政府投资的市政公共设施、管线，征收后给予还建且产权仍归原投资单位的，不予另行补偿。
(五) 临时安置费
根据《292 号文》，本项目临时安置费补偿标准如下：
1) 实行产权调换的住宅房屋，被征收人自行安排住处临时过渡的，征收人应当参照同类房屋市场租金按月支付临时安置费，支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日， 另外再加 3 个月装修期临时安置费;实行产权调换的非住宅房屋，支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付之日， 另外再加 6 个月装修调试期安置费。
2) 实行货币补偿的，给予 3 个月市场租金的临时安置费。
3) 实行土地置换的非住宅房屋，支付临时安置费的计算期限为， 自搬迁之日至被征收人与政府签订土地出让合同之日，另外再加 12 个月临时安置费。>>>维权免费咨询通道<<<
4) 被征收人使用征收人提供的周转房的，征收人不支付临时安置费。
5) 产权调换房屋未建成的，征收人与被征收人应当在房屋征收补偿协议中明确过渡期限。在过渡期限内，被征收人及相关人可以自行安排住处临时过渡，自行安排住处确有困难的，征收人应当提供周转房。周转房应当具备基本居住条件。过渡期限从房屋征收补偿协议签订后的搬迁之日起暂按照 36 个月计算，最终根据产权调换房屋交付时间据实计算，按照“多退少补”的原则核算临时安置费。
(六) 停产、停业补偿费
根据《292 号文》，本项目停产、停业补偿费补偿标准如下：
1) 能提供与征收决定发布日期间隔 3 个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金给予 6 个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿。
2) 征收合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被征收房屋的区位和使用性质，按照下列标准给予一次性停产、停业补偿费：
能依据完税证明提供利润标准的，给予 6 个月税后利润补偿;不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予 6 个月的补偿。
3) 对于养殖场经营损失费，经双方协商同意的，可参考《关于印发<坝光社区整体搬迁项目水产经营养殖补偿操作规程>的通知》(〔2014〕45 号)等相关规定对经营损失进行评估给予补偿。
(七) 擅自改为经营性用途适当补偿
征收产权性质为非经营性用途或者工业用途房屋，未经规划国土部门批准擅自改为经营性用途，但已依法取得营业执照的，除按照原用途予以补偿外的适当补偿标准：
1) 能提供与征收决定发布日期间隔 3 年以上的工商营业执照的，补偿：(现经营性用途房屋租赁市场租金-原用途房屋租赁市场租金×擅改部分建筑面积×36 月(即 3 年)。
2) 能提供与征收决定发布日期间隔不到 3 年的工商营业执照的， 补偿：(现经营性用途房屋租赁市场租金-原用途房屋租赁市场租金)×擅改部分建筑面积×间隔月份(不足 1 个月的按 1 个月计算)。
(八) 置业补助
根据《292 号文》，住宅房屋的被征收人选择货币补偿，但被征收房屋经评估的补偿价格低于该房屋在产权调换情况下本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的，房屋征收部门应当将该价差部分作为置业补助支付给被征收人。其中，符合产权调换的房屋及原村民符合一户多栋且建筑面积不超过 150 平方米部分给予适当置业补助，同时，总补偿单价不应超过安置房的市场评估价。
置业补助由办事处按实际评估产权调换房屋市场价格，并向大鹏新区城市更新和土地整备局报备，备案通过后按备案价核算置业补助。
(九) 签约期限及奖励
根据《292 号文》，被征收人在征收决定所规定的时限内签订补偿协议，按期腾空、交付房屋的，房屋征收部门应当区分不同情况给予不同的奖励，结合《大鹏新区城市更新和土地整备工作领导小组工作 2019 年第 1 次会议纪要》(36)及《关于印发<大鹏新区房屋征收项目政策汇编>和<大鹏新区房屋征收项目补偿与案例汇编>的通知》(深鹏查违更新整备办〔2020〕5 号)文件要求及本项目实际情况， 按以下标准给予奖励：
按建筑面积给予按期签约奖、按期腾空交房奖同时不再给予 5%
的奖励，或给予 5%的同时不再给予按期签约奖、按期腾空交房奖。签约、腾空期限具体时间以正式印发方案所明确的时间为准。
第二章 安置补偿标准
房屋产权调换原则
对住宅房屋以产权调换方式进行补偿的，应当提供相应的住宅进行产权调换。
(一) 取得商品性质房地产权证书的住宅房屋
商品性质住宅房屋选择产权调换的，按证载面积进行产权调换。
(二) 取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋>>>维权免费咨询通道<<<
以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。具体原则如下：
1、 根据“两规”、《决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的的住宅房屋，以住宅房屋的房地产权证书为产权调换基本单位，按照下列规定进行安置：
1) 符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积 480 平方米的部分给予产权调换，所建房屋建筑面积未达到 480 平方米的，可按照建筑面积 480 平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足。
2) 被征收人为非原村民的，以“一户一栋”为产权调换基本单位，按不超过建筑面积 150 平方米的标准给予产权调换。
2、 在“两规”前已合法取得非商品权证书的住宅房屋(绿本) 价值补偿如下：
对于在“两规”前已合法取得房地产权证书的非商品性住宅房屋， 属于具有合法产权的房屋，可以按照被征收房屋房地产权证书记载的面积进行产权调换。
(三) 未经产权登记的住宅房屋
1、 符合原村民非商品住宅建设用地标准(“一户一栋”政策) 的，被搬迁房屋不超过建筑面积 480 平方米的部分，被征收人选择产权调换的，按建筑面积“拆一补一”原则进行产权调换;被搬迁房屋建筑面积未达到 480 平方米的，可按照建筑面积 480 平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按(产权调换房屋)成本价购买。
2、 华侨及港、澳、台同胞在其原籍所属原农村集体经济组织范围内于 2009 年 6 月 2 日之前所建私房，可按以下规定安置补偿：以一户一栋为产权调换基本单位，建筑面积不超过 480 平方米的部分， 被征收人选择产权调换的，按建筑面积“拆一补一”原则进行产权调换，建筑面积超过 480 平方米的部分参照原村民符合原村民非商品住宅建设用地标准并且建筑面积超出 480 平方米部分的住宅房屋的标准进行货币补偿。
3、属于《决定》第二条规定范围的，尚未进行处理的，非原村民在原农村集体土地上所建私房，以一户一栋为产权调换基本单位， 不超过建筑面积 150 平方米的部分，被征收人选择产权调换的，在缴纳 100 元/平方米罚款及 50%公告基准地价后按建筑面积“拆一补一” 原则进行产权调换。
(四) 安置房源
1、安置房基本情况
本项目选择产权调换的房屋拟安置在大鹏 08-27 地块上。08-27 安置地块位于大鹏办事处布新社区中部，东至王母河，西至鹏布三路， 南至创富路，北至园岭街，总占地面积约 4.7 万平方米。因该安置小区涉及安置多个项目，本项目被征收人符合产权调换条件的，严格按照“先签先选”原则进行选房。
2、安置房结算(参照《大鹏新区查违和城市更新(土地整备) 领导小组 2019 年第 4 次会议纪要》)
(1) 产权调换房屋面积小于被征收房屋面积的，按市场评估价结算;
(2) 产权调换房屋面积超出被征收房屋面积的，考虑到新区目前安置房源最小面积为 60 ㎡左右，为保障被征收人的安置需求，应按以下方式结算：
1) 被征收房屋面积小于 60 ㎡的，原则上就近置换 60 ㎡的安置房，差额面积由被征收人按产权调换房屋的建设成本价购买;
2) 被征收房屋建筑面积大于 60 ㎡的，①超出面积在 10 ㎡以内(含 10 ㎡)的部分，由被征收人按产权调换房屋的建设成本价购买，补缴差价;②超出面积在 10 ㎡以上的部分，由被征收人按产权调换房屋的市场价格购买，补缴差价。
第三章 资金概算方案
一、 资金来源
本项目为市政府投资项目，所需资金由市财政拨付。
二、 资金构成
本项目概算方案包括直接补偿费、技术支持费、工作经费和不可预见费。
(1) 直接补偿费
包括土地、建筑物、构筑物、地上附着物、青苗、果树、因征收造成的搬迁、临时安置、停产停业损失及其他补偿补助及奖励金等。
(2) 技术支持费
是指依据相关政策和规定，需由第三方机构为房屋征收补偿工作提供技术支持而产生的专业服务费用。包括方案编制、方案复核、社会稳定风险评估、测绘、测绘监理、评估、评估督导、法律、审计、房屋拆除、清理清运等费用。
(3) 工作经费
指房屋征收实施机构专项用于开展房屋征收工作的业务性费用。工作经费按实际支付给补偿对象费用的 1%计提。
(4) 不可预见费
指因政策、事实、技术等不可控因素，无法在房屋征收预算方案中明确，但在房屋征收实施过程中确须支付给补偿对象的费用。不可预见费按直接补偿费的 10%计算。
三、 资金概算
按照本方案确定的货币补偿原则及标准，根据项目的实际情况所做假设条件，经测算，本项目资金概算总额为 24,608,902 元，大写人民币贰仟肆佰陆拾万零捌仟玖佰零贰元整(最终以实际补偿金额为准)。详细概算过程如下：
(一) 直接补偿费
1、 土地
1) 未完善征(转)地补偿手续土地
本项目范围内工业用地基准地价为 294 元/平方米，按工业用地基准地价的 50%即 147 元/平方米的标准进行概算，则概算金额为： 5,628.83 平方米×147 元/平方米=827,438 元(最终以实际补偿金额为准)。
2) 已完善征(转)地补偿手续土地
本项目范围内已完善征(转)地补偿手续土地已作补偿，本次不予补偿。
2、 房屋
1) 概算假设
本次概算未考虑土地性质对房屋价值的影响，假设所有房屋均为完全产权。
假设所有房屋确权用途为前期核查资料显示的现状用途。若以上假设条件不成立或存在变动，以下概算数据需调整。
2) 补偿费用计算
根据测绘等相关资料，本项目涉及建筑物 1 栋，面积约 554.34平方米，暂按 8900 元/平方米进行测算,未考虑房屋成新及相应地价及罚款的扣减，则概算金额为：554.34 平方米×8900 元/平方米=4,933,626 元(最终以实际补偿金额为准)。
3、 其他补偿、补助费
1) 临时建筑及构筑(附属)物补偿
临时建筑及构筑(附属)物包括简易房、水泥地、围墙、花池等， 暂按 1,480,000 元进行概算(最终以实际补偿金额为准)。
2) 室内自行装修装饰的补偿
根据《深圳市建筑装饰工程消耗量标准》及《深圳市建筑装饰工程综合价格》及市场价格，结合项目涉及的物业类型、装修特点，结合估价经验，暂按以下标准进行概算，住宅类房屋室内自行装修装饰按 500 元/平方米进行概算，则概算金额为：554.34 平方米×500 元/ 平方米=277,170 元(最终以实际补偿金额为准)。
3) 花木搬迁补偿
根据初步调查，花木涉及乔木、灌木、棕榈等，具体包括罗汉松、桂花、三角梅、大王椰等。暂按 7,000,000 元进行概算(最终以实际补偿金额为准)。
4) 搬迁费
本项目涉及建筑物 1 栋，面积约 554.34 平方米，现状用途为住宅，搬迁费按 40 元/平方米概算，则概算金额为：554.34 平方米× 40 元/平方米=22,174 元(最终以实际补偿金额为准)。
5) 临时安置费
假设符合产权调换条件住宅房屋的被征收人选择货币补偿方式。临时安置费按 3 个月，市场租金约为 30 元/平方米·月进行概算，则概算金额为：554.34 平方米×30 元/平方米·月×3 个月=49,891 元
(最终以实际补偿金额为准)。
6) 置业补助
假设住宅房屋的被征收人符合产权调换选择货币补偿，暂按8100 元/平方米给予置业补助，则概算金额为：554.34 平方米×8100 元/ 平方米=4,490,154 元(最终以实际补偿金额为准)。
7) 奖励金
假设被征收人在规定的时限内签订补偿协议、按期腾空并交付房屋的，则有面积部分以主体建筑面积，按最高 4000 元/平方米概算; 其他无建筑面积的项目部分按花木概算金额的 5%概算。根据本方案奖励补偿方式，本项目奖励金概算金额为：554.34 平方米×4,000 元/平方米+7,000,000 元×5%= 2,567,360 元(最终以实际补偿金额为准)。
以上直接补偿费合计为 21,647,901 元(最终以实际补偿金额为准)。
(二) 技术支持费
技术支持费根据《关于印发<大鹏新区房屋征收项目政策汇编> 和<大鹏新区房屋征收项目补偿与案例汇编>的通知》(深鹏查违更新整备办〔2020〕5 号)等相关规定计取。
1、 方案编制费
根据合同，本项目的方案编制费用为 30,000 元(最终以实际补偿金额为准)。
2、 方案复核费
补偿方案复核费按照项目补偿方案编制费用的 20%计取，则方案复核费用为：30,000 ×20%=6,000 元(最终以实际补偿金额为准)。
3、 评估费
根据合同，本项目的评估费用为 85,000 元(最终以实际补偿金额为准)。
4、 评估督导费
评估督导费按评估收费的 20%计取，则概算金额为：85,000 元×20%=17,000 元(最终以实际补偿金额为准)。
5、 测绘费
根据合同，本项目测绘费用为 130,000 元(最终以实际补偿金额为准)。
6、 测绘监理费
测绘监理费按测绘费用的 20%计取，概算金额为：130,000 元×20%=26,000 元(最终以实际补偿金额为准)。
7、 社会稳定风险评估费
根据《大鹏新区城市更新和土地整备工作领导小组 2018 年第 3 次会议纪要》(新区党工委管委会领导办公会议纪要 182)精神，参照《深圳市龙岗区土地整备专项指挥部会议纪要(6 号)》，本项目社会风险评估费为 50,000 元(最终以实际补偿金额为准)。
8、 法律顾问费
本项目法律顾问取费为 200,000 元(最终以实际补偿金额为准)。9、 房屋拆除、清理清运费按建筑物面积以 30 元/平方米概算。则建筑拆除费用为:554.34㎡×30 元/㎡=16,630 元(最终以实际补偿金额为准)。
10、 项目结算费
根据《广东省物价局关于会计师事务所服务收费有关问题的通知》(粤价〔2011〕313 号)计提，为 16,000 元(最终以实际补偿金额为准)。
11、 项目结算审核费
按项目结算费的 20%概算，为 3,200 元(最终以实际补偿金额为准)。
以上技术支持费合计为 579,830 元(最终以实际补偿金额为准)。
(三) 工作经费
指房屋征收实施机构专项用于开展房屋征收工作的业务性费用。工作经费按实际支付给补偿对象费用(因目前暂无法确定实际支付给补偿对象费用，此项费用暂以直接补偿费为基数概算)的 1%计提。即概算金额为： 21,647,901 元×1%=216,479 元(最终以实际补偿金额为准)。
(四) 不可预见费
指因政策、事实、技术等不可控因素，无法在房屋征收预算方案中明确，但在房屋征收实施过程中确须支付给补偿对象的费用。不可预见费按直接补偿费的 10%计算。即概算金额为：21,647,901 元× 10%= 2,164,790 元(最终以实际补偿金额为准)。
综上，本项目的资金概算总计为 24,608,902 元，大写人民币贰仟肆佰陆拾万零捌仟玖佰零贰元整(最终以实际补偿金额为准)
