“拆违腾退”“清理整治”仍然是2021年农村地区的主旋律之一，且“应拆尽拆”的声势可谓浩大。那么，农村的无证“违建”真的会被一拆了之甚至彻底拆光吗?还有获取适度补偿的可能性存在吗?本文，在明律师就给大家强调4种不能“一刀切”拆除并不予补偿的情形。
【情形一：涉案“违建”系农村村民的唯一住宅房屋】
众所周知，农村房屋的首要属性就是“保障性”，即确保农民朋友“一户一宅”“户有所居”。而在现实中，许多地方因集体建设用地指标的极度匮乏而多年未曾新批宅基地，已有的宅基地无法满足村民的居住生活需求。
在合理用地需求无法得到满足的情况下，一些村民就会在房前屋后、边边角角或是因填埋水渠等形成的“非宅”位置上建房居住。
这类建房行为虽可能未经乡镇政府审批，未获取乡村建设规划许可证，属于违反城乡规划的行为，但其社会危害性不大，且是为了解决自身的居住生活“刚需”的不得已做法。
对这样的房屋显然应当考虑“比例原则”，在能够依法解决其建房用地需求前不采取强制拆除等举措，而是通过“罚款+补办手续”等途径将其予以保留。
对涉及征地拆迁的，也应当充分考虑涉案被拆迁村民的实际居住需求，给予重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等补偿安置，而不得简单粗暴地“违建不补”。
【情形二：建成年代久远的无证房屋】
“违建”应当区分“增量”和“存量”。对于顶风建设的新增违建，及时查处、拆除、回填没有任何问题。但对于历史遗留下来的存量无证房屋，则应当加以准确的识别，进而分情况进行处置了。
实践中，“建成年代久远”并没有一个“一刀切”的标准，而是要综合考虑房屋所在地的地方性法规制定、执行情况，农村建房、规划许可的实际执行情况等客观状况而定。
站在今天的时点上看，要想让房屋沾上“建成年代久远”的边，起码要是2008年《城乡规划法》施行前已建成的房屋。
再往前倒，还会有1993年、1990年、1987年和1982年等重要节点。房屋的建造年代越早，其被作为“历史遗留原因形成的无证房屋”加以认定的可能性就越大。
需要指出的是，一些地方热衷于通过某年月日的航拍图、遥感影像来判定房屋是否属于违建。对于这种做法，被拆迁村民是有权依法寻求救济的，早一天建的就不是违建，晚一天建的就是违建，这里面的合法、合理因素显然是需要行政机关自行加以证明的。
【情形三：部分超占面积的房屋】
“部分违建，全部拆除”是错误的，这点在明律师曾多次强调过。个案中，一些“后背房”“一体房”和多次改建、扩建的房屋，都存在有证、无证部分混杂的情况。
乡镇政府或者街道办在调查工作中应当明确区分合法部分与涉嫌违法的部分，拆除、改正仅能针对违建部分进行，而不能将当事人的合法房屋也一并拆掉。
如果拆除违建部分可能对合法部分的房屋结构稳定性造成破坏的，则应当谨慎采取拆除举措，避免给当事人的正常居住生活造成扩大的损失。
顺便提示广大被拆迁村民，责令限期拆除决定作为处置农村违建的“主力”法律文书，其应当建立在事实认定清楚的基础上出具。如果你所收到的决定上连房屋的违建部分都确定不准，那么它一定是涉嫌违法的，农民要及时提起复议或者诉讼将其撤销。
【情形四：因招商引资、土地制度改革试点等建造的房屋】
在各类农村地区的招商引资项目中，“先上车后补票”的情况可以说是较为普遍，这与若干年前对农村产业发展的迫切追求相关，是一种客观现实，不是投资建房者的错误。
若当年建造的民宿客栈等经营性用房没有占用耕地、林地等农用地，那么完全具备补办手续的可行性。
若相关房屋建设确实占用了农用地，在拆除的同时也应当考虑给予投资者适度的补偿。此时的“责任”应当由投资双方共担，而不是全由投资者一方埋单。
所谓的“新官不理旧账”“谁请的你你找谁去”之类的说辞明显不符合诚实信用原则，众多司法裁判均明确了在一定情况下就投资建房者对地方政府信赖利益的保护。
在明律师最后要提示大家的是，即便是违法情节最为严重的“违法占地”类违建，“该拆除的必须拆除”“该没收的必须没收”并不意味着简单粗暴，不分事实情况的“一刀切”，更与给予当事人适当的补偿或者政策上的照顾、妥善安排并不矛盾。拆除违建、恢复土地原状是地方政府的监管职责，让村民和投资者的合法权益得到保障同样是地方政府不可推卸的责任。在拆除违建的同时解决实际问题，这才是农村违建清理整治工作所应设立的最终目标。(王小明/文)
