北京集体土地腾退拆迁究竟咋回事儿？

回顾近年来的征收拆迁历程，从由建设单位主导的伴随争议与暴力的商业拆迁，到由区县政府主导的低补偿、低效率的公益性质征收，再到由基层组织（乡镇政府或村民委员会）主导的规避程序的集体土地腾退，针对建设用地的取得，用地单位与腾地群体的关系一直处于紧张、对立状态。无论是拆迁还是征收，对国有土地的使用，都有相关法律、法规的明确规范，如早先的《城市房屋拆迁管理条例》、现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。而对于集体土地的征收，除《土地管理法》有相关规定之外，再无全国性的法律规范进行指导，而各地仅针对自身情况制定地方性法规，如北京地区所依据的是《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》。

村民委员会是基层群众自治组织，虽然有部分自治、管理职能，但是在集体土地腾退中，其与被腾退的村民主体地位平等。因此，由村委会主导的集体土地腾退，本质上属于协议拆迁。就集体土地腾退而言，有不改变集体土地性质的绿化隔离地区的土地置换，也有新村建设或者城中村改造过程中土地性质转为国有等情形。由于集体土地不能直接进行上市交易，北京地区的集体土地腾退，大多打着村民自治的旗号要求村民腾退房屋、土地，其虽无征收之名，却有征收之实。无论是《土地管理法》，还是《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，村民集体都可以作为用地主体，但村民委员会绝不能是征收主体！将集体土地征收为国有的批准单位为省级人民政府，而对于基本农田等法定地块的征收，批准主体则要到国务院。

村委会主导的集体土地腾退属于协议拆迁，以提起法律程序辅助谈判，是维护被腾退人权益的核心。由于村委会不是行政主体，其不能做出责令交出土地决定等行政决定，也不能申请人民法院进行司法拆迁。但是，为推进土地腾退的进行，被腾退人或者会受到各种干扰，如堵路、断水、断电、破坏房屋等，更有甚者，以所谓的村集体决定强行拆除房屋，或者将被腾退人晾在一边，直接突破心理防线。虽然形式不同，但根据在明律师代理此类案件的实际经验，土地腾退案件办案方式与其他征收案件大致相当：

（1）守房是关键。因为村集体不是行政机关，如果房屋被其强行拆除，通常只能提起民事诉讼，因相关损失举证困难，同时按照民事标准计算诉讼费用，维权效果不理想；若房屋被不明身份人员偷拆，确定被告的身份也是个难题，所以谈判的第一筹码是保房。

（2）提起查处程序。因为集体土地腾退大多是腾退后才办理规划、用地、建设等手续，腾退过程中存在违法用地的情况，可根据《土地管理法》等法律提请相关机关进行查处，迟延腾退工作的进行，促进谈判。

（3）向公安机关申请人身财产保护。如果被腾退人面临堵路、断水、断电、破坏房屋等逼迁情形，及时报警、向公安机关申请人身财产保护，及时让公安机关介入，也是推动谈判的有效途径。同时，这也为确认拆迁、盗拆主体提供有力的证据。若公安机关不作为，还可以通过行政诉讼方式搭建协商平台。

（4）提起诉讼程序。可以根据查处的反馈情况将查处机关作为被告，也可以乡镇政府、区县政府不履行补偿安置信息公开职责提起行政诉讼等等，以诉讼搭建沟通平台，促成谈判成功。

在明律师想要提示广大被腾退人的是，北京市的集体土地腾退虽然打着村民自治的幌子，规避征收程序，但是被腾退人依然可以有所作为，只有与律师相互配合才能更好地维护自己的权益，提起程序，搭建平台，促进谈判，要求期待适度，最终才能在协议拆迁中取得皆大欢喜的结果。

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