导读：我们都知道，房屋价值评估在整个征收程序中处于核心地位，因为它关系到被征收人是否能获得公平合理的补偿，而评估时点更是直接关系到获得补偿数额的多少。北京在明律师事务所聂荣律师团队的刘璐律师代理的一起房屋征收纠纷案件中，涉案评估报告不仅房地产价格评估机构的选定不符合规定、评估程序违法，而且评估时点也有很大问题。刘璐律师从评估报告入手，指导当事人向法院提起诉讼，在诉讼过程中，征收方主动撤销了征收补偿决定。
【基本案情：以8年前为评估时点算补偿？】
2011年3月25日，浙江省某县人民政府发布征收土地方案公告，并由原县国土资源局发布土地补偿安置方案公告，当事人吴先生的房屋被纳入征收范围。
2014年7月15日，某县省重点工程建设工作领导小组印发了房屋拆迁补偿与安置方案的通知。
2018年8月，某县交通发展投资公司向当事人下达房屋征收补偿方案。2019年6月26日，县政府向吴先生送达《选择评估机构通知书》，吴先生未参与，随后于9月26日作出评估报告，评估时点竟然为2011年3月25日！
吴先生认为评估机构出具的上述评估报告存在严重问题，于是申请了复核和专家委员会鉴定，结果评估报告被维持。
2020年1月20日，县政府作出x政行决字【2020】第3号《行政决定书》，当事人因不服县政府作出的行政决定书，于2020年3月19日向市政府申请行政复议，市政府于2020年5月22日作出维持上述行政决定书的复议决定。
【律师分析：“行政决定书”应予撤销】
刘璐律师接受委托后，从评估报告入手，发现房地产价格评估机构的选定不符合相关规定，评估过程程序违法，结果背离市场价值，补偿显失公平。
本案中的评估时点为2011年，而具体征收行为却发生在2019年，虽然按照一般规定，评估时点为征收决定发布之日，但是本案中，从发布征收决定到实施征收行为相隔长达8年之久，如果仍然按照8年前的价格对当事人给予补偿，明显损害了当事人的合法补偿权益。
当事人在刘璐律师的指导下，以县、市两级政府为被告向法院提起行政诉讼，请求法院依法撤销涉案征收补偿决定（即“行政决定书”）和行政复议决定。
结果，在本案诉讼过程中，县政府主动撤销了其此前作出的行政决定书。
本案的核心问题是评估时点如何选定才合理，最高人民法院作出的（2018）最高法行再202号行政判决书可以回答这一问题，“当补偿决定明显存在不合理延迟时，以补偿决定作出时点作为确定房屋价值的评估时点，更有利于实现公平补偿”。
但当事人要注意的是，造成延迟补偿一定要是由于征收方的原因造成的。若是当事人自己拒绝配合调查登记、拒绝评估机构入户实地查勘等造成补偿延迟的，法院一般是不会支持另行确定评估时点的诉求的。
最后，关于房屋征收过程中的评估环节，在明律师要提示广大被征收人注意掌握以下几点：
一、注意评估时点。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，评估时点为房屋征收决定公告之日，但也要注意类似上述案件情形的例外状况，此时评估时点应当相应向后移动；
二、评估机构的选择。先由被征收人自行协商，协商不成的可以组织投票少数服从多数，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。若没有经过以上程序而征收方自行确定了评估机构，明显是不符合法定程序的；
三、不服评估结果的救济方式。广大被征收人可以在收到评估报告之日起10日内向原评估机构提交书面复核申请，倘若对复核结果仍有异议，还可以在收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
本案中评估时点的问题事实上非常明显，专家委员会鉴定完全有能力也有责任将这一疏漏直接指出，从而在该环节就否定涉案评估报告的合法性。（吴文琦/文）
土地改造 厂房拆迁
企业厂房拆迁 公房征收腾退
