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关于房屋征收评估,你了解多少

来源:在明律师事务所 时间:2017-06-01

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我国的征收制度随着2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布至今,已运行了五年六个月。总体而言,房屋拆迁制度已经完成了初步转型,从一开始的如履薄冰到现在的逐步完善,是全社会征收人、被征收人、法官、律师共同努力的结果。


但不能否认的是,即使有《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)的提纲挈领,我国的房屋拆迁制度仍存在或多或少的问题,在房屋拆迁实务中,诸如主体不合法、程序不规范、房屋拆迁补偿不合理等问题加剧,已经造成了不可调和的社会矛盾,尤其是由补偿不合理引起的强拆、血拆,更是征收矛盾突出的根本原因。


房屋拆迁补偿安置是房屋征收中的核心内容,房屋拆迁所涉及的财产性法律关系主要表现为补偿安置,房屋拆迁补偿安置的基础和依据是对被征收房屋价格的评估。《征收条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”,评估价值是货币补偿标准的依据,也是产权条换进行差价结算的依据,更是补偿决定的依据,可以说评估价值是否合理与征收补偿是否合理具有直接关联。依法评估与依法补偿具有相辅相成的密切联系。现笔者将综合现行评估法律法规,对房屋拆迁中评估环节的几个重要问题作出梳理。


房地产价格评估制度沿革


根据征收条例,被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定,房地产价格评估机构由房地产估价师组成。我国的房地产估价师执业资格制度始于1993年,建设部、人事部借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验,共同建立了房地产估价师执业资格制度。制度运行两年后,建设部、人事部于1995年3月22日联合发出《关于印发(房地产估价师执业资格制度暂行规定>和(房地产估价师执业资格考试实施办法)的通知)(建房[1995]147号)确立了房地产估价师执业资格统一考试制度,自此,房地产价格评估制度正式确立了严格的准入制度。经过二十多年的发展,我国的房地产价格评估制度已经形成比较科学完善的体系,在房屋拆迁体系中占有重要地位。但因房屋拆迁时代房地产价格评估机构具有房地产管理部门内设机构的时代背景,即使房地产价格评估机构已经建设部的要求改制为独立的责任公司,但在征收制度的今天,评估机构仍然与房地产管理部门有着千丝万缕的联系,因此,房屋拆迁实务中,对房地产价格评估机构的选定、评估方法、评估原则等都有着更加专业、科学、严格的要求。


房地产价格评估机构的选定


根据《房地产估价机构管理办法》,我国的房地产估价机构分为一、二、三级资质等级。一级房地产估价机构资质许可由国务院建设行政主管部门负责。二、三级房地产估价机构资质许可由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责,新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质,并设1年的暂定期。除暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事房屋征收拆迁评估项目外,其他房地产估价机构都有从事征收评估的资格。故,可以行使房屋拆迁评估工作的评估机构范围非常广阔,为了保障评估对象评估结果的公正,《征收条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)对评估机构的选定都作出了明确规定,《评估办法》第四条规定“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋拆迁部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务”。


房屋拆迁评估方法


目前,我国房地产价格评估机构使用的常用估价方法包括以下几种:市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法、长期趋势法等。因房屋拆迁补偿原则实质是一种赎买政策,即征收部门首先通过市场价格购买被征收房屋,然后进行拆除,故房屋拆迁评估最适宜的评估方法应该是市场比较法。但适宜并不是唯一,依法法律规定,当有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法;具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。价格评估机构对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由。


房屋拆迁评估报告的内容及规范


根据《房地产估价规范》,估价报告应当包括以下八个部分:l、封面;2、目录;3、致委托方函;4、估价师声明;5、估价的假设和限制条件; 6、估价结果报告; 7、估价技术报告;8、附件。


具体而言,一份合法完备的评估报告应记载下列事项:1、估价项目名称; 2、委托方名称或姓名和往所;3、估价方(房地产估价机构)名称和住所;4、估价对象;5、估价目的;6、估价时点;7、价值定义;8、估价依据;9、估价原则;10、估价技术路线、方法和测算过程;11、估价结果及其确定的理由;12、估价作业日期;13、估价报告应用的有效期;14、估价人员;15、注册房地产估价师的声明和签名、盖章;16、估价的假设和限制条件;17、附件,附件中通常应包括估价对象的位置图,四至和周围环境图,土地形状图,建筑平面图,外观和内部照片,项目有关批准文件,估价对象产权证明,估价中引用的其他专用文件资料,估价人员和估价机构的资格证明等。另外,估价报告中应充分描述说明估价对象状况,包括估价对象的物质实体状况和权益状况,其中:1、对土地的描述说明应包括:名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况。2、对建筑物的描述说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情况,地基的稳定性,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况。


房屋拆迁评估报告的送达及救济途径


《评估办法》第十六条明确规定“房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示”。评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一,评估报告必须依法送达被征收人,当被征收人对评估报告的合法性持有怀疑时,可依照法律赋予的救济途径行使权利。如《补偿条例》第十九条第二款规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”,《评估办法》第二十二条规定“被征收人对被征收房屋所在地评估专家委员会的鉴定仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理”,《补偿条例》第二十六条第三款规定“被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼”。


在房屋征收法律体系中,评估机构作出的评估结果直接关系着被征收人的切身利益,房屋拆迁评估行为必须严格遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则及公平原则,并正确适用法律,以保障各方权益,维护社会发展及社会和谐稳定,促进房屋拆迁工作的公平、公正、合法进行。


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