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律师提醒:这样的“违法建筑”也有房屋拆迁补偿!

来源:在明律师事务所 时间:2017-05-22

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导读:在征地拆迁中,很多人对无证房、违法建筑等这样的情况很敏感。因为一旦涉及到“违建”,很有可能不补偿。而在现实的拆迁中,确实也有很多房屋被征地拆迁方认定为“违法建筑”,进而压低房屋拆迁补偿。这让很多被征收拆迁人诚惶诚恐,唯恐自己被征地拆迁房屋一不小心就成了“违建”。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予房屋拆迁补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。该法律条款是征地拆迁中,征地拆迁方最频繁使用的一项法规。被征地拆迁人也据此被吓着,生怕到了最后一点房屋拆迁补偿也没有了,由此签订了房屋拆迁补偿协议,尽管很可能房屋拆迁补偿协议的价格远低于市场价。但是不是你的“违法建筑”房屋就真的没有补偿了?下面由北京在明律师事务所专业拆迁律师来告诉你,这样的“违建”也是可以有房屋拆迁补偿的。


首先,你得明白什么是法律上规定的“违法建筑”。


违法建筑是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。其范围包括:


1、占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;


2、不按批准的设计图纸施工的建筑;


3、擅自改建、加建的建筑;


4、农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑;


5、农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑;


6、 擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;


7、  逾期未拆除的临时建筑;


8、 违反法律、法规有关规定的其他建筑。


以上是法律规定的违法建筑。也就是说如果你的房屋是以上任何一种情形,很可能在拆迁时是真不给予房屋拆迁补偿的。而且,一旦是上面情况中的一种,征收方是不会和你商量补偿问题的,而是直接拆除了。之所以征收拆迁方还会给你说会给你一定的房屋拆迁补偿,说明你的房屋还不能完全定义为法律明确的“违法建筑”,征地拆迁方还不敢直接拆除你的房屋,你还是可以得到一定的房屋拆迁补偿,即使是无证房的情况。那么,到底是怎样的“违法建筑”会有补偿呢?


历史上的合法建筑,今天的“违建”有补偿


在拆迁的实践中,会发现有很多这样的情况:就是在房屋建造的当时,房屋是不需要经规划部门审批,只要取得村委会的同意即可。这样的情况大部分出现在农村。这在当时是合法的。而至2008年1月1日实施《城乡规划法》以后,就开始要求建造房屋必须要经相关部门的审批了。那么没有审批的就是“违法建筑”了。很显然,这样来定义2008年以前没证的房屋为“违法建筑”显失公平。


如果现在拆迁因历史问题形成的“违法建筑”,不予房屋拆迁补偿的话,从根本上是有违法理的。面对这样的情况,是不能将房屋简单的定义为违法建筑。而是需要根据具体情况进行补正、从办理好相关证件。在拆迁时,也得将历史因素考虑进去,进行一定数额的补偿。


当事人无抢种抢修的故意,可予以一定补偿


在农村,很多人不懂法,以为村上同意了就可以建造房屋,其在主观上并没有趁着征收拆迁之际,抢种抢修以增加补偿的故意。对于这类情况,如果自具体认定和处理时间节点往前计算在处罚时效内,按第《行政处罚法》第44条处理。即:行政处罚决定依法作出后,当事人应当在行政处罚决定的期限内,予以履行;如果在处罚时效之外,就应按照《行政处罚法》第29条规定不予追究。基于已经稳定的社会关系,应当完全纳入拆迁征收补偿范围,可考虑一定的补偿。


主管部门过错导致的违章建筑


该点主要是因为有的村镇干部对农村盖房申请人口头同意,但事后由于种种原因没有按规定办理;有的地方主管部门对村镇申报的房屋建筑申请拖延办理,既不同意,也不拒绝,或者是采取欺骗、哄骗方式对付农民,最终导致房屋被认定为违法建筑。


对此,被征收拆迁人的房屋在征收时是可以要求同等补偿的。当然,被拆迁人需要举证证明曾经上交的建房申请、或者建房申请上有村镇领导的批示等,则视为政府默许,应当完全纳入拆迁征地补偿范围。


在明律师提醒注意:因根据对于政府应积极履责之行政行为,2年内采取以罚代拆、以罚代管等措施或者不作为也应推定为政府默许,根据“一事不再罚”原则,对于违法建筑也应纳入拆迁征地补偿范围。


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