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房屋征收评估,你不可不知的那些事儿

来源:在明律师事务所 时间:2017-04-11

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导读:《国有土地上房屋征收评估办法》是2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后出台的一项重要的支持性部门规章,旨在规范《条例》中规定的房屋征收评估行为,做到在实践中有的放矢。此前,小编已撰文对这一《评估办法》的部分内容作了概述。那么除去与被征收人直接相关的已提及内容之外,这部规章还有哪些内容是我们有必要了解的呢?


1、房地产价格评估机构与政府、被征收人的关系


房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。也就是说,房地产价格评估机构不受政府和被征收人意见的影响,而是忠实于专业技术,开展评估工作。


房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。简言之,房屋征收部门与评估机构之间是民法意义上的委托关系。


而被征收人,原则上与评估机构之间就是评估与被评估的关系,即仅在房屋征收评估这一事项上产生关系。最终征收补偿的结果,补偿协议的内容,均与评估机构不存在直接的、决定性的关系。


2、评估机构究竟如何开展评估工作?政府和被征收人分别应当做什么?


同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上评估机构承担的,应当共同协商确定一家机构为牵头单位。由牵头单位负责就评估所涉事宜统一标准。


在房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。房屋征收部门还应当向受托的评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。也就是说,对房屋所有权人补偿权益影响最大的违建认定问题,是政府需要依法加以认定、处理的。而这一认定、处理结果,势必会极大的影响到房屋的评估价值。也正因此,我们反复强调违建认定问题是当下拆迁领域的最大陷阱。


被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。也就是说,政府依法作出房屋征收决定,是房屋价值评估的前提条件。这点在程序上被征收人可以加以注意。


评估机构应当安排注册估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影响资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。


被征收人应当协助估价师做上述工作,提供或者协助搜集价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由另两方和无利害关系的第三人见证,有关情况在评估报告中说明。上述程序性规定被征收人可留心关注,作为日后通过法律途径维权时的有力证据。


3、评估工作的主要依据都有哪些?何为“类似房地产”及其市场价格?


被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收人可以留心关注这些数据的准确性,如存在偏差,则可通过救济途径要求纠正。


被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。


被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。


除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。意即评估的对象不仅限于被征收房屋,还包括用于产权调换的房屋。


对此,在明律师表示虽然房屋征收评估的结果并不能直接决定被征收人最终能够获取的补偿数额,但其确实对补偿有着重要的法律意义上的影响。鉴于评估本身是一项专业性、技术性很强的工作,普通的被征收人很难摸索清其中的门道,那么适时聘请专业维权律师,通过法律视角对评估全过程实施审查、监督,及时发现可能存在的违法、不合理情形,便是被征收人维权所需的首要选择。须知,法律事实与实际发生的事实是两码事,而律师所能提供的帮助,最终会体现在实际发生的事实之上。


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