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从违法建筑零补偿到三百八十万巨额补偿——贵阳石先生的维权之路

来源:在明律师事务所 时间:2017-04-11

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基本案情:


委托人石先生在贵州省贵阳市市中心位置某小区一楼有一套住房,在该住房前扩建了一个门面房并合法经营小型超市。该自建房建于1998年,虽未办理相关许可手续,但经营多年,相关部门从未质疑该房屋的合法性。2014年该小区被纳入征收改造范围。征收单位未依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定严格履行法定征收程序。对于自建的门面房,征收单位将其认定为违法建筑,决定对其不予补偿。石先生认为其自建的门面房已经使用多年,且合法取得营业执照等相关证件,不能被认定为违法建筑。石先生向北京在明律师事务所咨询,北京在明律师事务所周涛律师为其解答:将自建门面房认定为违法建筑的依据是《城乡规划法》,但是石先生建设自建门面房时,《城乡规划法》尚未颁布实施,根据法不溯及既往的原则,不能依据2008年实施的《城乡规划法》认定1998年建设的房屋为违法建筑。


办案经过:


经过对案情的详细探讨,石先生认为周律师办案经验丰富,专业知识运用娴熟,遂决定委托周涛律师作为代理人,参与其与征收单位等相关部门协商等法律事务。周律师在代理案件后,制定了周密而紧凑的维权计划。首先对区政府作出的房屋征收决定提起行政诉讼,为加快征收步伐,征收单位向法院施加压力,征收决定案很快作出判决,判决维持征收决定;征收单位很快作出补偿决定,周涛律师在补偿决定的6个月起诉期限快截止时,对补偿决定提起诉讼;在诉讼程序层层推进的同时,周涛律师帮助石先生申请政府信息公开,对征收房屋和用地的审批程序进行审查,对违法审批程序提起复议和诉讼。由征收程序的违法性以及诉讼案件的快审快判,办案经验丰富的周律师知道,征收单位的一切行为,包括对自建房屋认定为违法建筑,不过是为了少补偿、快搬迁。石先生必须针对征收单位行为的违法之处,及时提出相应法律程序,积极维权,争取在房屋被司法强拆前争取协商谈判的机会。


2015年3月,终于如周律师所料,城管局对石先生作出限期拆除决定,依据《城乡规划法》认定其自建房屋为违法建筑,并责令其限期拆除,2015年9月,周涛律师又帮助石先生对限期拆除决定提起行政诉讼,周律师认为,这个诉讼是整个维权过程的核心,城管局作出的限期拆除决定,无论从实体还是程序上都是违法的,一旦开庭审理该案,周律师相信法院会依法将该决定予以撤销。2015年10月,已经迫不及待的征收单位,在补偿决定案尚未作出生效判决的情况下,委托拆迁公司对石先生房屋所在楼房进行拆除,拆除过程中造成石先生屋顶大面积砖瓦脱落,门窗也被毁坏,石先生及家人的人身安全受到严重威胁。周涛律师针对该违法行为及危险状况,及时向征收单位发律师函,告知其强拆行为的违法性和危害性。


在接连的诉讼程序和律师函沟通之后,征收单位终于主动与石先生协商,但仍然坚称石先生的自建房未经审批,应认定为违法建筑,不予补偿。周律师对该观点和理由予以反驳:首先,根据法不溯及既往的原则,不能依据2008年实施的《城乡规划法》认定1998年建设的房屋为违法建筑;其次,即便石先生的自建房屋违反了控制性详细规划,那么可以以罚款等形式对其进行行政处罚和纠正,不一定要限期拆除;再次,该自建房屋已经使用经营十几年,如果违反城乡规划,相关部门应积极履行职责对其进行查处,现面临征收时才对其进行违法性认定,显然是为了实现不补偿的目的,且超过了法定期限;最后,将房屋认定为违法建筑,应当履行法定的立案调查等程序,并非城管部门直接作出一纸决定,就可以将合法经营的房屋认定为违法建筑。周律师的陈述有理有据,征收单位的工作人员无言以对。最终,征收单位作出妥协,撤销了限期拆除决定,对石先生的自建房屋以合法经营性用房的价格予以补偿。由于地处市中心,石先生几十平米的超市获得三百多万的补偿。


石先生喜出望外,原以为自建部分能按照合法住宅价格予以补偿就已经很满足,没想到最终按照经营性用房的标准补偿。石先生感慨补偿标准带来惊喜的同时,更感激北京在明律师事务所周涛律师的执业能力和办案经验。


律师说法:

石先生的自建门面房本来被认定为违法建筑,不予补偿,经律师代理后,采取了一系列维权措施,行政复议、行政诉讼、律师函沟通,各个环节紧密相扣,相互促进,最终征收单位承受不住压力,主动找委托人协商,将自建房屋认定为合法建筑,且给予较高的补偿标准。律师认为,在办案过程中,要看到问题实质,政府相关部门将委托人的自建房认定为违法建筑,其目的是不补偿或者少补偿。律师需熟练掌握关于违法建筑认定的法律依据和相关知识,以便在庭审和谈判时掌握主动权。但是不能被动地困于这一个问题或者环节,而应该尝试从其他环节着手,对征收的各个程序予以审查,找到违法之处,对其提起相关程序,引起征收单位和相关部门的反思和重视,从而实现“他山之石,可以攻玉”。

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