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当139万元的拆迁补偿协议“惊变”为52万元的拆迁补偿协议

来源:在明律师事务所 时间:2017-04-24

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【事实概要】


2006年9于下旬,北京市朝阳区白家庄东里的居民们收到了北京XX有限公司发出的《致白家庄东里被拆迁居民的一封信》,被告知白家庄东里地区将实施XX国际大厦项目拆迁工程。


白元恺(化名)在拆迁范围之内有一处营业用房,房屋建筑面积约40平方米。2008年1月初,白元恺与拆迁人北京XX有限公司经协商签订了三份《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》:一份系拆迁补偿款与拆迁补助费补偿协议,其补偿额逾52万元,另外两份协议金额分别约为40万元、47.4万元,三份协议合计补偿款逾139万元。待白元恺在三份协议上均签完字之后,拆迁人一方声称须将协议带回公司盖章,要拿走三份协议的原文件。颇具风险意识的白元恺对拆迁人提出保留协议的要求。双方几经协商,拆迁人给白元恺留下了三份拆迁补偿协议的复印件。


在签订协议后的第三天,白元恺即将房屋交由拆迁人拆除。尔后,白元凯依约要求拆迁人北京XX有限公司支付139万余元得拆迁补偿款,岂料拆迁人迟迟不予履行。经白元恺多次努力,拆迁人一方表示其与白元恺签订得拆迁补偿协议中所载款项为52万元,而非139万元,因此仅同意支付52元补偿款。


2008年4月,与拆迁人百般交涉而无果的白元恺到朝阳区房屋管理局反映情况。朝阳区房屋管理局经调查,告知白元恺拆迁人北京XX有限公司在该局进行备案的白元恺户拆迁补偿协议只有一份,记载补偿款额为52万余元。原来,协议有诈!此后,白元恺向朝阳区政府和北京市政府进行了多次信访,朝阳区团结湖街道办事处也多次对白元恺与拆迁人进行协调,均未取得任何实质结果。


2009年2月中旬,已是一筹莫展的白元恺向段福惠律师与马丽芬律师进行了法律咨询,得到维权启发与鼓舞之后,白元恺与段、马两位律师签订代理协议书,委托两位律师根据案件需要,代理其进行与拆迁补偿有关的诉讼,并与有关部门进行协商。


【办案掠影】


详细了解白元恺拆迁补偿款由139万元到52万元的“惊变”之案始末之后,段福惠律师与马丽芬律师两位律师清楚地认识到:这是追求商业利益最大化的开发商所惯常使用的“骗”段!以三份总额计139万余元的补偿协议骗取委托人签字,再备案其中一份52万余元的补偿协议瞒天过海,嗣后委托人房屋被“合法拆除”,且手中并无具有法律约束力的补偿协议原件,也不能奈其何。委实骗得“大雪无痕”!不过,久经拆迁维权之场的段、马二律师为白元恺拟定了“遇神杀神遇佛杀佛”的维权方略。


办案第一计——特别的和谈邀约:民事撤销之诉


介入案件后的第五天,段福惠律师与马丽芬律师以白元恺的名义向北京市朝阳区人民法院递交了《民事起诉状》,请求撤销原告白元恺与被告北京XX有限公司签订的货币补偿金额为52万余元的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,理由在于该协议是被告以欺诈的方式与原告达成,严重侵犯了原告的合法财产权,依据《合同法》的相关规定应当予以撤销。二律师向法院提交了三份合计139万余元拆迁补偿协议的复印件证明原被告签订的拆迁补偿协议系三份而非一份,被告仅在52万余元的协议上盖公章属欺诈行为,并向法院申请两位关键证人出庭证明原被告双方就涉案房屋签订了三份拆迁补偿协议等相关事宜。


朝阳区人民法院对白元凯一案进行了三次开庭审理,最终于2009年6月初作出《民事判决书》,以原告方未能提交证明被告欺骗原告使原告在三份给付货币补偿内容不同的《北京市住宅房屋拆迁安置补偿协议》上签字的证据为由,判决驳回原告关于撤销金额为52万余元的拆迁补偿协议的诉讼请求。


该败诉结果在段、马二位律师的预料范围之内,不过,二位律师的办案初衷也并不在此,而在于建立一个和谈平台。然而,这场为期近两个月的民事撤销之诉,终究以其未可避免的轨迹宣告了开发商的优势与顽劣。维权之旅,将由和谈走向何方?


办案第二计——绚烂的隔山打炮:建设用地规划许可的公开与复议


继民事撤销之诉后,白元恺的两位代理律师转而从拆迁项目本身着手,向北京市规划委员会提交了一份特别的申请书——《政府信息公开申请》,申请公开XX国际大厦项目拆迁工程的《建设用地规划许可证》相关信息。该申请依法被北京市建设委员会受理,从而为案件缔造了“柳暗花明”之机。原来,段、马二律师查阅了北京市规划委员会公开的相关政务信息之后,发现已动迁多时的XX国际大厦项目拆迁工程并没有依法取得建设工程施工许可证,违反了《建筑法》的明确规定:“建筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。”此外,北京市规划委员会在为北京XX有限公司核发涉案《建设用地规划许可证》之时,没有依法履行严格审查义务,违反了规划方面的规定,而且其进行行政许可的程序也不符合法律规定要求,未进行公示和组织听证。


根据前述新机缘的把握,段福惠律师与马丽芬律师将第二步维权攻略敲定为“隔山打炮”:一方面,二律师代理委托人白元恺向北京市政府提起行政复议,申请撤销北京市规划委员会为北京XX有限公司核发的《建设用地规划许可证》;另一方面向朝阳区建设委员会递交《要求制止违法施工申请书》,请求朝阳区建设委员会依法制止拆迁人北京XX有限公司的违法施工行为,并给予相应行政处罚。


压力如影随形,朝阳区建设委员会出面组织白元恺与拆迁人之间的调解会。经朝阳区建设委员会不遗余力的调解工作,白元恺与拆迁人北京XX有限公有限公司于2009年8月上旬达成协商意见:白元恺同意北京XX有限公司支付拆迁补偿款137万元,其他违约金、精神损失费、律师费、物价上涨因素等补偿不做考虑;拆迁人北京XX有限公司同意3日内一次性支付拆迁补偿款137万元,双方重新签订拆迁补偿协议。


8月底,北京市人民政府以申请人不具备申请行政复议的主体资格为由驳回了白元恺的行政复议申请。不过此时,这个“坏”消息已对白元恺毫无意义,因为后者早已心满意足地退出了这场拆迁纷争。


【律师说法】


在切割拆迁利益的“蛋糕”时,“兵不厌诈”是诸多开发商苦苦遵循的指导原则。而由于其是拆迁活动中的主导者,甚或规则制定者,所以其“诈术”往往天然具备实施优势。而偶然邂逅拆迁命运的被拆迁人,基于对应性,在成为被讹诈的主体时,便具有了较强的必然性。


如何避免被讹诈的命运?


其一,做足准备工作。被拆迁人在拆迁活动中处于被动地位是毋庸置疑的,其所能得知的往往是一纸拆迁公告。多数被拆迁人在按照拆迁公告上指明的补偿范围、方式、标准,在所谓的鼓励搬迁时限内与拆迁人签订补偿协议后往往大吐苦水,悔不当初。这种现象的惯常性存在,其主要原因在于这部分被拆迁人所做的准备工作不充分——他们并没有积极主动地去了接周边地区的房地产市场价格、拆迁补偿方式及标准与成功的拆迁应对经验。那么,要想在拆迁中获得自身合法权益的最大化,第一步当推做足准备工作。至于准备工作如何做?笔者认为,其一,不妨向专业拆迁律师进行咨询,对拆迁风险防患形成整体意识;其二,不妨向附近地区的其他被拆迁人或者同一拆迁项目的被拆迁人多了解情况,了解内容多多益善。


其二,慎重签订拆迁补偿安置协议。拆迁人合法拆迁的最后一步以与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议为原则,以强制拆迁为例外。而温和的协议拆迁通常也是拆迁人们最欢迎的一种方式。这就决定了签订拆迁补偿安置协议这一环节对被拆迁人的重要意义,被拆迁人应当慎重对待。这里的慎重既包括做出签订协议决定的慎重,也包括签订协议行为的慎重。一般来说,拆迁户们能够慎重对待第一点,但关于第二点,多有疏漏之处。因签订拆迁补偿安置协议行为不当而导致拆迁人拒付拆迁补偿款(或是拒绝提供房屋产权置换)、少付拆迁补偿款(或是仅认可部分房屋产权置换要求)的情形比比可见。那么,如何做到慎重签订呢?笔者建议:其一,确定自己的拆迁补偿期望值是合理的且是自己希望的之后,再签订拆迁补偿安置协议,而无须草草做出决定;其二,在签订拆迁补偿协议时,最好有专业律师的在场,以及时确保拆迁补偿安置协议的有效性;其三,在签订拆迁补偿安置协议之后,切记保留协议原件。只有协议原件才是我国现行诉讼制度认可的最具证明力的证据。

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