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房子稀里糊涂就被拆了,国有土地上房屋征收的前置文件你了解吗?

作者:张明亮 来源:在明律师事务所 时间:2017-04-21

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导读:征收决定是对征收范围内房屋进行征收的合法性依据,是一切征收活动的前提。那么做出征收决定前,地方政府及项目建设单位都需要取得哪些前置性文件呢?笔者查阅《国有土地上房屋征收与补偿条例》后发现,其中并没有关于前置性文件的具体规定,但是结合各地制定的国有土地上房屋征收实施细则及土地管理法、城乡规划法等,做出征收决定的前置性文件有建设项目立项批复、规划许可文件、土地预审文件这三大类。


一、建设项目立项批复


《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》三:为了公共利益需要征收房屋的,由建设单位向建设项目所在地区县人民政府提出征收申请,并提交项目批准文件、规划意见、土地预审意见等文件。收到申请后,区县人民政府按照《征收补偿条例》规定审核建设项目是否符合房屋征收条件。可以看出,北京市的国有土地上房屋征收细则中明确要求征收决定作出前需要取得建设项目批准文件。


征收条例明确规定了只有公共利益才可以征收国有土地上房屋,因此只有取得立项批准文件对建设项目进行明确才能保证公共利益的前提。且立项批复是发展改革部门从经济效益、资源配置、社会效益、投入产出、环境保护等角度进行论证,对建设项目的批准文件。他是最先需要取得的法律文件,否则其他前置行政行为也无法进行。


二、规划许可文件


《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》:第十条(房屋征收范围的确定)符合本细则第八条第(一)项至第(四)项规定的建设项目需要征收房屋的,房屋征收范围根据建设用地规划许可证确定。可以看出,规划许可文件也是征收决定作出前的重要前置性文件。


首先,只有取得规划许可文件才能确定征收范围,否则极有可能出现超出实际需要进行征收并挪作他用的情况。其次,对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的符合城市规划、专项规划的要求,也需要在取得规划许可文件后才能明确,否则无法判断是否符合相关的规划。


三、土地预审文件


征收决定作出前是否需要取得国土部门的相关批准文件呢?依据《建设项目用地预审管理办法第十一条:预审应当审查以下内容:(一)建设项目选址是否符合土地利用总体规划,是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件;可以看出,对于征收条例明确规定的是否符合土地利用总体规划的要求,房屋征收部门需要取得国土部门出具的用地预审意见加以证明。且依据《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》的相关规定,用地预审文件是取得建设项目立项批复的重要前提,因此其也是征收决定做出前的必备文件。


综合前述三点可以看出,虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有明确要求这三项文件,但是结合相关条文可以看出,这三项文件是必须的,三项批准文件既是征收决定的证据,证明其是否经过批准,同时又是其依据,如果缺少三项文件中的任何一个或者顺序颠倒,征收决定都是不合法的。

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