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房屋征收评估的这些事儿,你应该知道……

作者:黄艳 连尚华 来源:在明律师事务所 时间:2018-01-29

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导读:根据国家制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》的宗旨——保障被征收人的生活水平不降低,多数人,尤其是涉及旧城区改建的人们在听到政府要进行房屋征收的消息后往往都举双手欢迎,希望借此改善居住条件。而在征收过程中,房屋价值评估是必不可少且关乎“身家性命”的环节,人们都希望入户评估能够客观、公正,帮助自己得到应该属于自己的合理补偿。但是,有时候却事与愿违,比如:评估时对房屋的面积、用途、附属设施评得不全面,对房产证上没有记载的建筑面积不予评估,评估标准跟自己去买房时的交易价格标准差了一大截,不给评估报告或者只给一张没有任何盖章签字的数据表格等等,让被征收人有些哑巴吃黄连的感觉。为了帮助被征收人维护自己的合法财产权益,本文,就来说一说,关于房屋评估的那些事儿。


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。可知,在国家征收过程中,对被征收人房屋价值的补偿不得低于征收决定公告之日被征收位置周边类似房地产的市场价格。具体确定时,由具有资质的房地产估价机构进行评估,并制作分户评估报告。


关于周边类似房地产的市场价格,可以通过很多种途径得知,最便捷的就是从网上挂牌的房屋买卖标价进行了解。不过,评估公司是如何确定的呢?这在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条中也有对应的规定。根据规定,评估公司应当由被征收人协商选定。经过协商选择不能确定评估公司的情况下,通过投票多数决或者抽签摇号等随机方式选定。具体而言,当要选定评估机构的时候,房屋征收部门会发布选举评估机构的公告,由评估机构进行报名。房屋征收部门要根据征收项目所涉评估规模对报名的评估机构的资质等级、有无不良记录等进行审查,选出符合条件的评估机构供被征收人进行选择。最终选定的评估公司,由房屋征收部门与之签订评估委托合同。


评估公司对被征收人的房屋进行估价作业的过程中,一般采取市场法、收益法两种估值方法。其中,市场比较法为主要的估价方法,即通过与估价时点有过交易的类似房地产进行比较,并对已知价格作相应的修正,以此来得出所需估价的房屋价格的方法。采用市场比较法作为估价方法的,在评估报告中应当有交易实例的描述。收益法主要是从未来的角度对房屋的价格进行评估,主要适用于有收益性或者潜在收益性的房地产,比如:农业养殖地、写字楼、餐厅、公寓、门市、厂房等。因此,收益法的适用有一定特殊性,不具有普遍性。长期以来,各地拆迁、征收通常选用的是《房地产估价规范》中规定的第三种估价方法——成本法有时候也被称为重置法,顾名思义主要是估价时点重新建造被估房屋所耗费的各项支出。这种方法已经不能弥合征收条例确定的房屋市场价值补偿原则,故在新征收时代应当退出历史舞台。


评估公司完成估价后,应当给每个被征收人一份属于自己的分户评估报告。不过,对于被征收人而言,收到评估报告并不是评估的终结,如果对评估结果有异议,可以在收到评估报告之日起10日内,向出具评估报告的评估公司提出书面复核评估申请。针对被征收人的复核具体理由,评估公司应当及时作出复核决定,看对原评估报告是否予以调整。如果被征收人对复核结果有异议,还可以在收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。


房屋价值评估占据举足轻重的地位,应当引起被征收人的重视。关注评估并在遭遇违规评估情形后及时救济,才能最大程度守护自己的合法财产权益。

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