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合法的房屋,能否被责令限期拆除?

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2018-01-25

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导读:众所周知,责令限期拆除决定或曰通知是实践中在征收拆迁领域频繁出现的一份文书。其特点就在于,能够在很短的时间内将被征收人的房屋实施行政强拆,而完全不必担心申请法院强制执行所必需的时间成本和严格的司法审查。那么责令限期拆除决定真的是“万能”的吗?什么样的房屋,都能以这样一份“一以贯之”的文书威逼强拆吗?


答案当然是否定的。任何一种法律文书,都有其依法能够适用并发挥效力的前提条件,责令限期拆除决定自然也不会例外。一言以蔽之,对于合法房屋,只有一种强拆的途径,即人民法院裁定的司法强拆,无论是城市中的国有土地上房屋还是农村的宅基地上房屋概莫能外。拆除合法房屋所依据的文书,在国有土地上叫征收补偿决定,在农村集体土地上叫责令交出土地决定。由于“房随地走”,当土地被责令交出后,地上的房屋自然也就不复存在了。而责令限期拆除决定,则是针对各类违法建筑而下达的行政决定,一般认为其在法律层面上属于行政强制措施。


于是,我们的问题就变成了,究竟您的房屋是不是违法建筑。如果不是,那么责令限期拆除决定再厉害,也和您没有多大关系。问题就又回到了面临征收时的违建认定上。


对于国有土地上房屋,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定可作为最主要的依据,对于房屋征收范围内未经登记(即无证)的建筑要由多部门进行调查、认定和处理,才能确定其究竟是否属于违法建筑,是否不予补偿。而这个调查、认定的依据,主要是《城乡规划法》的规定。


这里需要指出的是,实践中究竟是不是违建,在认定环节不宜仅根据是不是有证而简单粗暴的加以处理,而是要充分考虑到涉案建筑对规划的影响和历史现实状况。而在这一认定环节,通常多部门会出具一个“认定结果”的文件。北京在明律师事务所王金龙律师所代理的一起案件中,这一白纸黑字的结论意见竟在征收方无法与被征收人就补偿安置事宜达成一致时遭征收方的矢口否认,最终在庭审质证中才被律师发现并敏锐捕捉到,而征收方却表示“被征收人不配合拆迁,那么我就认定你违法”。由此可见,究竟认定结果如何,是被征收人需要重点关注的一个事情。完全信任征收方的说辞,是靠不住的。


而在农村集体土地上,则又可分为两种情形。《土地管理法》第77条规定,农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。此种情形下的责令限期拆除决定,作出主体为县国土局,执行需要申请人民法院进行裁定,而不能行政强拆,其针对的是农民在宅基地以外的非建设用地上实施的违法占地建房行为。


而另一种则是《城乡规划法》第65条规定的情形,主要表现依旧是房屋没证。而这种现象,在我国农村是极为普遍的,甚至一些地方整村整村都是这样的自建房。这里有两件事儿需要广大农民关注。


一、宅基地不应超占面积


如果超了,在办理登记时要按下列情况处理:


1. 1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,在《条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。简言之,1982年以前在宅基地上建房“越界”且后来没有再盖的,原则上可视为合法建筑予以登记颁证,进而获取征收补偿。


2. 1982年《条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行登记。也就是说,这期间的“越界”部分,交罚款后是可以视为合法建筑的。


3. 1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。实践中,“按有关规定作出处理”并不意味着完全不予补偿,只是在补偿方案中会对这部分单独确定补偿标准,通常会低于有证部分而已。


二、自建房必须严格履行建房程序


简单讲,先要在本村集体经济组织提出申请并张榜公布,村批准通过后报到乡里,乡里审核同意后报到县里审批,最终才能获批宅基地开始建房。实践中一些农民习惯了“向村长打个招呼”就开始建房的方式,从严格意义上说这是可能为自己留下利益隐患的。一旦土地征收到来,这样的未经严格依法审批建造的房屋就有可能面临较低的补偿标准,而难以达到被征收人心中满意的补偿。


在明拆迁律师最后想强调的是,即便是“打招呼就建”的自建房,实践中也不宜被简单认定为违建而不予补偿,更不应在拆迁时直接以“责令限期拆除决定”来威胁强拆。这里面最主要的道理,就是一个“历史遗留问题”,即农村宅基地及其上房屋的登记确权颁证工作始终落实不利,而农村村民的居住、生活需要却是长期客观存在的现实。无证就是违建,从法理上或许不错,但从情理、事理上是完全不通的。如今即便要“矫枉”,也必须基于确保被征地农民居住生活条件的前提之上,而不可把责任一股脑全推到群众身上。


我们的结论就是,责令限期拆除决定,不得用于对合法房屋的拆除,更不得在对于无证房屋的认定、处置环节肆意使用。被征收人在面临这一文书时一定要保持冷静,及时咨询专业征收维权律师,争取通过法律途径对其提起程序,保障自己的补偿权益不因此而大幅减损。

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