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当心!这4种行政决定将直接决定你的房屋征收补偿!

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2018-01-05

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导读:行政决定,是凸显行政机关所作出的行政行为具有“单向性”“强制性”的法律文件。在征收拆迁领域,凡是带“决定”字眼标题的文件,被征收人都必须特别提高警惕和予以留心。否则,你的征收补偿,就会这样被“决定”,再想提升相关的数额、标准则可能是难上加难。那么,实践中常见的都有哪些决定呢?本文,在明拆迁律师提示大家4种……


一、征收补偿决定


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。


据此,征收补偿决定的现实意义是很清楚明白的,即被征收人对补偿标准、数额始终不满,经必要的协商、沟通、谈判后仍不满而拒绝签订补偿协议的,征收项目不会因此而无限期拖延,征收方会直接下达此补偿决定,将补偿硬塞到你的手中,之后申请法院进行司法强拆,从而实现拆迁工作的完成。因此,这一决定可以说是整个拆迁流程中最关键、对被征收人利益影响最重大的行政决定,没有之一,被征收人务必要严肃应对,切不可粗枝大叶的让救济期限溜走。


在明拆迁律师谈应对:应对之策也是很清楚的,复议或者诉讼。实践中,征收补偿决定存在违法点的可能性是较大的,因为它的完全合法要依靠前面的一系列程序的公平、合法,尤其是房屋评估报告的公平、合法。可以说补偿决定和评估报告是密不可分的,而评估报告存在评估方法、评估机构(人员)资质、评估程序等方面问题是导致补偿结果显著偏低的重要原因。故此,若被征收人确信补偿结果严重偏低,不公平、不合理、不能保障居住生活,那么对补偿决定的救济就更是不可或缺的了。


二、责令交出土地决定


《土地管理法实施条例》第45条规定,违反土地管理法律、法规规定,阻挠国家建设征收土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行。


这个用于解决农村集体土地征收领域“久拖不决”问题的决定,就法律性质而言与征收补偿决定有些类似。实践中,农村征地一般很难走到这个决定上,通常都会在前面的环节中“协调”解决了。自然,“协调”的结果究竟被征地农民是否真心满意,则是另外一个问题。这其中的各种帮拆、促拆层出不穷,客观上导致这份决定根本“用不上”,也是可以想见的因素之一。因而,从一个角度讲,一旦这份决定真下来了,就意味着征收方丧失了继续与你谈补偿数额的兴趣,决意要走强征强拆的路子来解决问题了。


在明拆迁律师谈应对:应对之策也是很清楚的,复议或者诉讼。这份决定若要合法成立并发挥最终强征强拆的效力,征地行为程序合法,征地补偿足额到位是两大关键。因此,在实践中对这一决定的合法性审查是大有可为的,尤其是在一些地方征地程序严重缺失,征地公告、征地补偿安置方案公告未落实,甚至存在“未批先占”“少批多占”,变更项目建设内容等情况下,法规明文赋予了被征地农民拒绝交地的权利。


三、责令限期拆除决定(通知)


《城乡规划法》第64条规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……无法采取改正措施消除影响的,限期拆除……


第65条规定,在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。


此外,《土地管理法》第77条还针对农村村民非法占用土地(主要指农村非建设用地,如今大部分土地都已列入了规划区,更多适用的是《城乡规划法》的规定)建住宅的情形规定了责令限期拆除的权限,由县级以上土地行政主管部门行使。这种情况在征地拆迁领域相对少见,但也是责令限期拆除决定的一种产生依据。


在明拆迁律师谈应对:责令限拆决定,在明拆迁律师讲过很多次了,因为它对被征收人权益的影响非常直接、快速、重大,且容易被滥用。对它提程序是必须的,一是因为它意味着“真拆”,而且从决定作出到强拆往往只有很短的时间,尽管这并不合法;二是因为它是对被征收房屋系违法建筑的认定,会直接导致涉案的部分房屋面积只能按照“违建”“无证房屋”的标准进行“一刀切”的货币补偿,补偿数额通常直接适用征收补偿方案中的规定,而无任何协商的余地。因此,第一时间对其提起复议或者诉讼进行救济几乎是必须的,在未咨询专业征收维权律师之前切不可有“拖期限”的想法,因为征收方通常不会严格按“套路”出牌。


四、部分征收决定


通常而言,征收决定决定的是“征收”的启动,而不直接涉及补偿安置的多寡问题。但需要注意的是,对于当下遍及全国的旧城区改建、棚户区改造项目,当其采取“预签约”“模拟征收”形式时,征收决定则会与补偿直接挂钩。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定,因旧城区改建需要征收房屋的,在征收决定作出后,组织被征收人签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定的签约比例的(不得低于80%),补偿协议生效;未达到签约比例的,征收决定终止执行。实践中,很多城市都采取这种模式进行征收,那么被征收人就需要对这一“变形”的征收程序有充分的认识。一旦比例达到,预签的补偿协议生效,那么征收补偿就已经定下了,而不再涉及征收补偿决定的问题。因此,对于这类项目的征收决定的合法性,被征收人是需要加强审查意识的,必要时要及时提起复议或者诉讼进行救济。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,权利不行使,过期作废,这句话一定要牢牢的印在大家的脑子里。实践中,大量维权困难都是因为错过行使复议、诉讼等救济途径的期限,进而导致的坐失良机。而事实上,涉案“决定”的违法点有时擢发难数。因此,广大被征收人要对上述决定的名称具有“条件反射”,一经发觉立即咨询专业人士采取措施进行救济,才能始终保留获取公平、合理征收补偿的机会和希望。

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