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在明拆迁律师:棚户区改造名义下的宅基地腾退,你可以这样应对!

作者:蔡云鹏 来源:在明律师事务所 时间:2017-12-29

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【基本案情:腾退还是棚改?】


2016年11月,居住在北京的万先生家的宅基地被纳入北京市棚户区改造的拆迁范围。万先生家的房屋位于北京的四环之内,虽然属于城中村,但是位置优越,地铁公交都很方便。因为补偿标准过低,万先生拒绝与拆迁方签订补偿安置协议。很快,万先生错过了拆迁方规定的所谓的拆迁奖励期限。因为谈判陷入僵局,万先生慕名寻求北京在明律师事务所的梁红丽律师的帮助。


经过与万先生简单的沟通,梁红丽律师了解到,万先生提供的“拆迁手册”虽然名义上宣传拆迁工程属于棚户区改造项目,但实际上却并非由政府机关主导,而是村委会以所谓的村民代表集体表决形式通过的宅基地腾退。村民委员会是本次宅基地腾退的腾退人,其宅基地腾退标准自行制定,严重偏离周边类似房地产的市场价格实际,房屋面积由腾退小组自行认定,且房屋评估程序极为不规范,存在很大的随意性。对于万先生而言,其房屋就存在并未被依法评估的情况,如按照货币补偿,根本不能在同地段购买类似的房屋进行安置。


【律师分析:宅基地腾退咋回事儿?】


了解到上述情况之后,梁律师告诉万先生,就标准的征地拆迁项目而言,北京市国有土地上的房屋征收,应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》等规定执行。而对于万先生居住的城中村,如果其土地性质仍为集体土地,则应当按照《土地管理法》《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定执行。宅基地腾退是利用所谓的基层“自治”的形式,将基层群众自治组织推向拆迁一线,并在表面上由其主导的土地一级开发,即主导征地、拆迁、安置、补偿等工作,而主管政府机关和建设单位则为规避严格繁琐的规划、用地等审批程序以及由此引起的大量行政诉讼、民事诉讼、行政责任、民事责任等法律风险,隐居幕后进行指挥的拆迁类型。


宅基地腾退并非法律概念,但仍然属于征地拆迁的范畴,名称的改变虽然引起拆迁主体的重大变化,但是并不改变其征收拆迁的本质。就北京市而言,按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十五条第二款的规定,村民委员会是可以作为拆迁人即腾退人进行腾退工作的,但是应当按照该办法第七条、第九条的规定至少获得以下三种批准文件:(1)北京市政府作出的征用集体土地批复(农转用批复)或者区县政府作出的占用集体建设用地批复;(2)区县政府规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证;(3)区县国土、房屋管理部门核发的房屋拆迁许可证。单就村民委员会的自治权限而言,根据《村民委员会组织法》《土地管理法》的规定,其并不具备征收集体土地的权力,更不存在由此衍生的以村民会议决定的形式要求村民腾退宅基地的权力。因为村民委员会无征收集体土地权力,由村委会主导的宅基地腾退,更接近于协议拆迁的性质。


综合分析北京的宅基地腾退案件,存在两种主要的案件处理模式。第一,材料俱全的宅基地腾退案件,属于典型的征地拆迁案件。这类案件,通常以拆迁许可证、房屋行政裁决等程序为依据提起行政程序,并以此作为谈判平台,解决拆迁纠纷。而实际情况是这类材料俱全的集体土地腾退实际上少之又少;第二,材料全无的宅基地腾退案件,则属于非典型的行政案件。因为腾退主体并非行政机关,通过提起行政程序的手段不能直接应用,这就需要通过前期要求村务公开,要求乡镇政府、国土房管部门等依法履行查处职责等前置程序的铺垫,为之后的行政复议、行政诉讼等程序做准备,而这也自然需要时间成本。当然,也存在村委会以集体决议的形式强拆或者帮拆、偷拆被腾退人房屋的情况,这就需要针对强拆主体提起民事诉讼等程序。当然,近些年北京地区的强拆情况已经鲜有发生。


【办案经过:宅基地腾退案件代理一例】


听过梁律师的深入分析后,万先生果断选择委托梁律师依法维权。梁律师代理案件之后,针对拆迁工程已经开展,签约户房屋陆续被拆除的现状,果断向包括腾退人村委会在内的各方主体邮寄了律师函,告知各方主体万先生已经委托律师维权的情况,分析了宅基地腾退应当遵守的法定程序以及在腾退中非法破坏万先生房屋等行为将承担的法律责任等,对各主体起到了很好的警示作用,并平复万先生的紧张情绪。与此同时,梁律师依法申请信息公开,就本次棚户区改造项目的用地、规划、立项、拆迁许可证等事项向责任部门一一索取。很快,申请公开的信息陆续反馈,尽职调查工作结束。万先生居住区域的宅基地腾退,属于前述材料全无的情况。为查处程序做铺垫,成为代理万先生腾退案件的重点工作。


首先,针对村民代表表决的腾退方案,梁律师依法向腾退人村民委员会申请对表决程序、表决依据以及会议程序等关键信息的公开工作。因为以上信息不受《政府信息公开条例》的规范,需要六十天的时间成本。信息公开申请之后,村委会并未对律师申请的信息作出任何回应。律师开展信息公开的第二阶段的工作,即要求镇政府按照《村民委员会组织法》的规定督促村务公开。要求乡镇政府履行法定职责,同样需要六十日的时间成本。很快,乡镇政府以所谓的村委会已经自行公开为由,对律师进行答复。很显然,乡镇政府并未依法履行督促村务公开的职责。梁律师针对这一情况,先行提起行政复议程序。


其次,针对信息公开反馈的该宅基地腾退项目无任何材料依据的情况,梁律师依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第五条的规定,要求乡政府依法履行查处职责,即查处村委会违法拆迁的行为。实际上,除乡镇政府是查处机关外,国土房管部门也是法定查处机关,因为本案的乡镇政府是实际的幕后腾退人,所以梁律师选择以要求乡镇政府履行查处职责为依托。在接近查处期限的六十日之时,该乡镇政府认为村委会的腾退行为合法,拒绝履行查处职责。梁律师在法定期限内,提起行政复议程序。经过区县政府法制部门的延期审理,区县政府的复议决定维持了乡镇政府的答复行为,之后,律师针锋相对的提起了行政诉讼程序。


案件代理的过程中,万先生居住的区域因为拆迁资金不足等情况,使拆迁项目陷入停滞,这使得因程序而推动的谈判过程突然中止,万先生为此极为焦虑。梁律师告知万先生,拆迁项目因为资金问题陷入停滞,是律师代理案件过程中的意外情况,也是这类宅基地腾退案件的典型特征之一,拆迁项目因资金链断裂而停滞一年、两年甚至更长时间的案例并不鲜见。律师能够尽职尽责依法为当事人维权,但是不能解决拆迁项目的资金问题。律师的维权是尽职的,随着项目资金的好转,律师的工作也必将显现出其价值。


2017年10月,梁律师铺垫的两项查处程序已经相继进入法庭诉讼的一审环节,而就在这时,宅基地腾退的资金已经到位,二期腾退工作启动。被告乡镇政府因面临败诉风险,愿意提高补偿安置标准,并主动要求通过庭下和解的方式解决双方的行政纠纷,而万先生也根据拆迁资金充裕的情况,表现出强烈的签约意向。很快,双方达成补偿安置协议,案件圆满终结。(蔡云鹏/文)

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