证件不全的房屋就能“只拆不补”吗？

导读：在城乡建设管理的实践中，经常发生将无证房或证件不全的房屋认定为违章建筑而无补偿拆除的事件，由此引发了社会上非常多的矛盾。如何看待无证房或证件不全的房屋，不仅是困惑执法人员的难题，也是困惑行政相对人的难题。《物权法》的出台，让我们看到，无证房或证件不全的房屋应不再一律是违章建筑，将一定程度上规范违章建筑的界定与处理。其第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这一规定确立了建筑物权，有物权就意味着拆迁时有获得补偿的权利。鉴于违章建筑分为国有土地上的违章建筑和农村集体土地上的违章建筑，本文将主要从城市国有土地上违章建筑在拆迁中的补偿处理展开论述。

首先，笔者认为将无证房或证件不全的房屋认定为违章建筑并不予补偿的做法没有法律依据，也没有理论依据，更脱离我国实际。

颁发房屋所有权证属于对不动产进行的公示的方式，通过公示使得该权利产生对外的效力，具有对抗善意第三人的能力。但是，未经登记就可以因此否定他的所有权吗，答案显然是否定的。

旧城区系历史形成，它记录着社会、经济发展的轨迹。违章建筑的产生，也有着各种各样的原因。计划经济指导下的城乡发展观与市场经济条件下城市化的迅猛发展之间的不适应，是造成改革开放以来违章建筑大规模爆发的根本原因；百姓的实际需求是违章建筑产生的现实因素；立法上的不完善是违章建筑产生的根本原因。将如上原因形成的房屋作为违章建筑在拆迁时不予补偿的做法，无疑会出现难以调和的矛盾。1987年我国进行了房屋普查登记，但是由于多种原因，仍然存在遗留的无照房屋存有违章建筑嫌疑。针对该种情况，行政执法部分应当按照城市规划法的规定，由城市规划部门进行认定，并依法作出处理决定，而不是简单的以有无房产证作为界定房屋是否为违建的唯一依据。

其次，违章建筑建造者对违章建筑享有物权法上的权利。

第一，有权处分建筑材料。即使建造人对该建筑物不享有完整的所有权，处分权也受限，但违章建筑物建造人对违章建筑物的构筑材料享有所有权，对构筑材料当然享有处分权。

第二，有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利，是一种人对物的控制与支配状态。占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生，也可因某种缺乏权利依据的行为以单纯的自然事实而发生。违章建筑物尽管不能取得所有权，但因为建造人对该违章建筑物具有事实上的管领力，可以成立占有。这种占有的事实状态应当受法律保护。

第三，有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有，而是按照物的物理性能和用途加以利用。违章建筑之上的使用权是一种临时性使用权。一旦建筑物被拆除，使用权随即消灭；或者违章建筑取得合法性之后，该种违章建筑之上的使用权也就消灭，转化为合法建筑的使用权。

第四，有权对违章建筑收益。违章建筑的所有人对违章建筑的占有是有权占有，所以其当然有权收益，只是这种收益权应当受到法律的限制，占有人只能因本人使用建筑物而取得收益，而不能以出租等方式收益。

最后，对无证房或证件不全的房屋予以补偿有法律依据。

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”虽然《城市拆迁管理条例》明确规定拆除违章建筑不予补偿，但是这只能说明违章建筑人不能获得拆迁补偿款，拆迁人仍要依法向违章建筑人支付拆迁补助费。拆迁补助费包括搬迁补助费和临时安置补助费等其它费用。对于2011年以前启动的拆迁项目，这一已被废止的条例仍在适用中。

针对《拆迁条例》中“拆除违章建筑不予补偿”的正确理解应该是：在城市房屋拆迁中对违章建筑进行处置时，并非全部拆除不予补偿，而是应当根据具体情况分门别类依法予以处理。对依法应当拆除的，予以拆除并不予补偿；对于拆迁公告前可以补办手续的违章建筑或手续不全的房屋等，则应查明事实，妥善处理，应予补偿的则予以补偿。

而根据最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。因此，我国从法律层面也否定了对于无证房屋属于违章建筑的“一刀切”式的认定。

总之，如果拆迁来袭，而您的房屋恰巧属于无证或证件不全的情形，及时咨询法律专业人士依法维权，尽量争取法律所支持的合理补偿是理性、客观的选择。