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“三大”行动拆除腾退,我的租赁合同怎么算?

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2017-12-01

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导读:近日,因公寓大火所引发的“大排查大清理大整治”专项行动正在如火如荼的开展。其中涉及对租住在存在重大消防安全隐患的“多合一”违法建筑中的进城务工人员进行搬离、清退的问题,被一些地方冠名以“腾退”。这引发了许多被腾退人的不解:腾退不是和拆迁差不多的概念么?怎么这个也叫腾退?而另一个值得关注的问题是,腾退、搬离出来了,租户与出租人签订的租赁合同又该如何依法处理呢?本文,解释这两个法律问题……


本着“急群众之所急”的原则,笔者首先解析那个租赁合同的问题。租户们紧急搬离出来了,就可以排着队去找出租人退回部分租金,那么这里的法律依据又是什么呢?


最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条明文规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。而涉案的“多合一”公寓建筑显然属于上述“无证房”或曰“违建”,故此租户与出租人签订的租赁合同是自始完全无效的,不存在谁违约谁没履约的问题。


《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。此类公寓既可能涉嫌违反《城乡规划法》《土地管理法》,更可能涉嫌违反《消防法》,故其符合合同无效的法定情形,其租赁合同本身是无效的。


那么合同无效的情况下双方的权利该如何保障呢?《合同法》第58条规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。据此,我们就看到了事发后租户被腾退出房屋,而后排队去领退还的租金的情形,这是符合法律规定的。如果租户认为在这一过程中其还遭受了其他损失,则可以依法向存在过错的出租人主张索赔,但需要承担举证责任。同时,鉴于租户对于涉案公寓建筑的居住情况是明知的,其可能被认定自身存在一定的过错,需要自行承担一部分损失。


对此,北京在明律师事务所的青年律师陈丽芳律师认为,就合同层面而言,我们一定要提示广大进城务工的朋友,这类租赁合同虽然价格便宜且能解决较低的实际居住需求,但从法律上是很难得到保障的。租户长期稳定居住的目的恐怕难以实现,将可能面临因各种原因而导致的频繁搬家。这些风险、问题,是租户选择这类居住地点时所必须考虑到的。


接下来,我们简要谈谈腾退这个概念。需要再次明确的是,腾退是一个非法律概念,这是其与征收、拆迁、查封等概念完全不同的一点。实践中,腾退一词在很多情况下被使用,但从大体而言无外乎有两类:


一是“类征收”腾退,也就是那些性质上和征收、拆迁差不多的腾退项目。我们加上项目两个字,大家就好理解一些了。这类腾退的特点,通常是为了某个建设、改造项目。譬如绿化隔离带建设、文物保护、自然资源保护等等。土地、房屋被腾退出来之后,可能用于建设街心公园、湿地绿地,或直接加以保护修复。这类腾退多发生在集体土地上,但也有在国有土地上适用的可能性。它的原则是“有腾退,必有补偿安置”,在有些地方俨然取代了征收、拆迁而成为了拆除房屋、清空土地类行为的代名词。这类腾退项目的法律状况是十分复杂的,如果被腾退人对补偿安置不满,需要及时通过法律途径进行维权。


二是其他腾退行动,譬如本轮“三大”行动中所涉及的腾退。我们加上行动两个字,也是便于大家的理解。这类腾退的本质是一种行为,相当于“腾房退出”,更像是一个动词。这类腾退通常不涉及补偿问题,而只涉及腾出来的人员的安置问题,且其不能独立存在,而只是某个行政行为下的一个动作、步骤。譬如本次行动,是公安消防部门在依法对存在严重安全隐患的违建场所实施查封、关闭,腾退则是其中的一个步骤、环节。腾退行为本身是否合法,一是要看整个行政行为的合法性问题,二是要看在具体实施过程中是否合法的问题。《行政强制法》对此作了明文规定。


笔者想最后指出的是,一切行政行为都必须严格依法作出,这是构建法治政府、法治社会和法治国家的应有之义。本着“谁执法,谁普法”的原则,政府有责任对相关行动中涉及的法律问题向受影响的群众乃至于社会公众进行深入、细致的解释,在执法中完成普法任务,教育和引导广大群众懂法信法,进而配合政府依法依规所开展的排查清理整治行动。就目前的舆情来看,这方面的声音是较为缺失的,这需要尽快补上。

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