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房屋征收补偿决定如何破,评估报告是关键

作者:谢瑞青 来源:在明律师事务所 时间:2017-11-20

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【案件背景:补偿决定如何破?】


内蒙古自治区通辽市科尔沁区的金先生在该区拥有合法商业用房一处,在政府征收范围内。2014年12月,因就补偿安置事宜屡次协商、谈判无果,区政府针对金先生作出了《房屋征收补偿决定》,启动了以司法强拆进逼的程序。2015年1月,金先生对此自行提起诉讼,结果一审遭遇了败诉。金先生遂委托北京在明律师事务所的李顺华律师、谢瑞青律师,希冀专业征收维权律师的力量能够帮助自己扭转颓势。


【办案经过:评估资质是关键!】


代理律师介入后,仔细翻阅了科尔沁区人民政府在一审中提交的证据材料,发现科尔沁区人民政府作出的《房屋征收补偿决定》在实体和程序上存在大量违法之处,最显著的莫过于《房屋征收补偿决定》所依据的《房屋征收评估报告》——评估机构不具备从事房地产价格评估的资质。这些违法问题当事人在自行诉讼时均未能提及,这也从客观上反映了自行维权、不聘请专业律师的局限性。


代理律师及时提起上诉,重点陈述了评估机构资质的违法性问题:


国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定:“……被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”


《房地产估价机构管理办法》第三条第一款规定:“办法所称房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。”


第八条第二款规定:“省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。”


依据上述规定可知,从事房地产价格评估,必须经省、自治区人民政府住房和城乡建设主管部门或直辖市房地产主管部门许可。本案所涉项目选定的评估机构,是由内蒙古自治区财政厅审批许可成立的从事一般性资产评估的机构,并非经内蒙古自治区住房和城乡建设厅批准成立的专门从事房地产估价活动的评估机构,显然不符合法定的房地产评估资质,该评估机构作出的评估报告明显违法。


代理律师的观点得到内蒙古自治区高级人民法院主审法官的认可,当庭要求科尔沁区人民政府出庭人员对此问题进行解释,对方未能作出合理解释。庭后数日,科尔沁区人民政府主动撤销了此前作出的《房屋征收补偿决定》。当事人的合法权益得到维护。


【律师说法:评估报告最重要!】


首先,房地产评估机构所作出的评估报告是有关人民政府作出征收补偿决定、人民法院作出判决的重要依据。在实践中,部分法官只对评估报告形式上审查,即仅询问当事人是否提出复核、是否申请专家委员会鉴定,而不对评估报告实质合法性进行审查,这显然是对事实的审查不清。《最高人民法院公报》2004年第8期案例“丰浩江等人诉广东省东莞市规划局房屋拆迁行政裁决纠纷案”中,人民法院对评估报告实质合法性进行了审查,以评估机构不具备评估资质、评估报告违法为由,撤销了行政机关的拆迁裁决。这样的判例表明,人民法院应当就评估报告的合法性进行实质性审查。


其次,从当事人及代理律师的角度,对评估报告的合法性要更加格外关注。要从评估机构、评估人员是否有评估资质,是否符合国家技术性规范要求,程序是否合法,依据是否充足,结果是否公平合理等方面重点审查评估报告的合法性,以更好地维护当事人的合法权益。


第三,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款所规定的“具有相应资质的房地产价格评估机构”,有关该资质的具体规定除了在《城市房地产管理法》《房地产估价机构管理办法》《国有土地上房屋征收评估办法》等法律和其他规范性文件中有所体现外,各省、自治区、直辖市也会制定相应的选定房地产价格评估机构的具体办法,在需要审查评估机构资质时,被征收人应全面收集相关依据后进行综合确定。

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