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“小产权房”征收维权前,你需要做好哪些准备工作?

作者:梁红丽 蔡云鹏 来源:在明律师事务所 时间:2017-11-07

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导读:2017年9月,北京在明律师事务所的资深征收维权律师梁红丽应邀到中部地区某市接受一些小产权房权利人的维权咨询,就有关小产权房拆迁维权过程,作出系列总结。为确保每位咨询人有所收获,由助理全程记录,并对文档进行整理,会后发给每户咨询人以作参考。那么,在这样一次颇具针对性的咨询活动中,梁红丽律师又会讲出哪些干货呢?


今天我们现场咨询的目的,是为了通过法律途径更好的维护每户的拆迁权益。我们发现暂时没有本区域拆迁的公告信息,只有城中村改造的大致名称。我们这里已经是城市规划区,如果是村民,应当参照市场价值进行补偿安置,但是今天与会的所有人是居民户,也就是小产权户,不可能拿到村民享有的补偿权益,补偿安置的期待不应当过高。因此,我们的补偿将可能会远远低于当地村民,我们今天要谈的问题就是如何通过法律手段保证每户获得相对公平的补偿。


我们维权,需要有一个清晰的认识,首先应当是一个知彼知己的过程,主要是寻找谈判的时机,把握谈判的主动权。拆迁方与我们在表现上是对立面,我们需要了解他们会做什么,才能使我们做到心中有数,才能让我们从容应对拆迁方的各种拆迁措施。因为拆迁方多是政府机关,是行政权力主体,我们与其地位悬殊,我们必须有谈判的筹码,才能让拆迁方放下身段,心平气和的与我们协商、谈判,才能实现谈判中地位的相对平等。


首先,我们需要了解自己。我们大多是90年代末2000年初与施工方签订的建房协议或者与村民合作建房按层分配或者干脆从村里买地自行建房,并没有乡镇、街道、区县政府的盖章许可。村委会是民事主体,不是政府机关,与村委会的争议仅是民事争议。我们不是村民身份,对房屋占用的土地不具有合法的使用权,这是我们最大的弱点。《土地管理法》明文规定禁止集体土地转让用于非农建设,这是小产权房最大的违法点,也是维权的难点。


我们的现状即处于这样尴尬的地位,我们是房屋的实际所有人,但却不是合法的补偿安置权人,主体不适格是我们最大的维权障碍。在集体土地征收过程中,存在通过村民自治的方式解决补偿安置问题,如果这样,村民集体或者村民代表的表决将决定居民户的权益问题,其中就包括补偿条件,这就极有可能侵害我们的权利。


我们会问,每户的具体补偿将会是多少呢?目前,补偿标准没有全国性的法律规定,通常,如被纳入城市规划区的集体建设用地,参照国有土地上房屋征收的标准进行补偿,即参照周边商品房的市场价格,而具体的补偿标准是各地方根据地区特点自行设定的,不是法律,存在同一城市但每片区各不相同的状况,可能不公平但又不违法,而通常由区、县级政府公布的补偿安置方案是规范的。


就中国的法法治现状而言,存在个体维权不被重视、群体性维权效果显著的现象,也就是另一个层面的人多力量大,这是法治的必经过程。而小产权房产生的社会背景,就在于土地财政制度下,土地监管制度不完善的同时,存在大量购买者是无力购买商品房的社会现实。因此我们需要集体维权,需要壮大维权力量,我们要通过我们坚定地的维权信心,让拆迁方重视我们的权利。


其次,我们需要了解拆迁方。《土地管理法》规定,除村民建设住宅或者兴办乡镇企业外,任何单位和个人进行建设,必须使用国有土地。城中村改造的项目,通常必须将集体土地征收为国有后,才能依法进行建设,也由此产生土地财政。


征收集体土地,需要履行一系列法定程序,例如发布拟征地公告、统计征地调查结果、组织征地听证、拟定“一书四方案”组卷上报、发布征地公告、进行征地补偿登记等诸多环节,并在土地征收过程中依法为被征收人提供各种权利救济途径,包括申请裁决、申请复议、提起行政诉讼等,相关征收土地的材料,一般从区的国土资源部门逐级上报,大多是由省级人民政府最终批准,而实际由省国土资源厅操作,少部分有国务院审批。即通过诸多法定程序,才能完成征地批准手续。如果未经以上程序,就是违法征地;如果不进行征收,则不能将集体土地招拍挂出售,这是拆迁方征地的基本工作流程。

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