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征收维权决定性因素竟是它,不知道可真不行!

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2017-11-02

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导读:“我审理很多征收拆迁纠纷案件,原告(被征收人)那律师该说的没说,不该说的说了一大堆……竟强调征收方法定代表人、一把手没出庭了,就为让委托人看,我把政府官员训得一愣一愣的……事实上,最该打的是房屋评估报告!”——最高人民法院行政审判庭原审判长蔡小雪


房屋评估报告,是决定被征收房屋价值,进而确定征收补偿数额的直接决定因素。虽然不能认为报告金额等于实际金额,但无疑其对补偿的最终结果具有决定性的重大影响。蔡小雪法官在日前举办的第五届在鸣行政法治论坛上的上述权威观点也与在明拆迁律师多年代理此类案件所获得的认识不谋而合。然而在实践中,房屋评估报告却成为一个最易被轻轻带过的重要问题,难以在征收维权的博弈中发挥其应有的重要作用。许多被征收人也对评估问题嗤之以鼻,认为评估都是虚假、违法的,但却拿这种状况没有任何办法,进而干脆不关心这事儿了。那么,评估报告究竟能为征收维权提供怎样的助力呢?其中的难题难点,又该如何破解呢?


问题一:评估报告不可诉,怎么办?


国有土地上房屋征收评估办法》第20、22条规定,被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中也作了完全相同的规定。


据此,一些被征收人容易认为这样的救济渠道根本没用,复核无非是重来一遍,结果也还是一样;专家鉴定也意义不大,因为政府和评估机构都是一家子,专家的意见也自然不会违背政府的意愿。那么,评估报告真的没有司法救济的途径么?


答案当然是否定的。《办法》第22条还规定,在申请专家鉴定后,被征收人对补偿仍有异议的,按照《条例》第二十六条规定处理。也就是说,被征收人有权在对征收补偿决定提起的行政复议或者行政诉讼中主张对评估、复核、专家鉴定结果的意见,而复议机关、法院应当对评估报告的合法性进行全面、细致的审查,并将此作为判断补偿决定是否合理合法的重要依据!


问题二:法院“不审”评估报告,正确么?


对此,蔡小雪法官给出了极为明确、干脆的回应:“不审查评估报告是错误的,这样的法官是不合格的”!与会的在明拆迁律师指出,实践中在诉征收补偿决定的案件庭审中,法官根本不审报告。律师罗列出的报告存在的违法点不下10处,结果法官就一句话:报告你收到了没有?没收到,人家征收方立马找来两个人做见证人,作证你原告收到了。收到了,那你申请复核、专家鉴定了没有?都维持了,那就以报告为准,其他的一律不审了。


实践中这类现象是不正常的,反映了地方上司法不独立的现实,法官不敢审查。但审与不审是法官的事儿,提与不提则是被征收人及其代理律师的事情。坚决提出评估报告所存在的法律问题,是必需的。一般而言,如果评估结果与房屋的实际市场价值的差距在15%以内,那么这个补偿决定通常是不会被撤销的;如果这个差距扩大到30%及以上,那就要考虑撤销了。当然如果是评估得高了,那一般也是不动的,这种情况极少见。


而根据在明拆迁律师的经验,评估价相比市场价低30%及以上的案件,在某些地区占比可以轻易超过90%!事实上,老百姓的征收补偿被压低,关键就在这份原本应当专业性、严谨性极强,实则只剩下几张纸的评估报告上。


问题三:评估报告怎么打?法官、律师齐支招


对于具体的“打法”,参与研讨的法官、律师提出了如下几点可供广大被征收人参考:


其一,审查评估机构和评估人员的评估资质。这个举证责任应当在被告,原告不必过分担心;


其二,审查评估机构的选定程序,根据《办法》第4条之规定,评估机构首先应当由被征收人在规定时间内协商选定;协商不成的,进入投票、摇号、抽签等随机选定方式。无论如何,选定程序应当确保被征收人知情、参与;


其三,审查评估时点是否正确。《办法》第10条规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。


其四,审查评估程序环节是否齐全、正确。《办法》第12条规定,注册房地产估价师要对房屋进行实地查勘,拍摄反映房屋内外部状况的照片等影响资料,做好实地查勘记录并妥善保管。


其五,审查是否存在弄虚作假情形。《办法》第12条还规定,房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。如被征收人拒绝签字的,要有无利害关系的第三人作为见证人进行见证,将有关情况在报告中说明。实践中这个签字、盖章环节极易存在虚假操作现象,大量被征收人的签字都是伪造的,被征收人对评估之事毫不知情就要受单方面制作出来的报告的约束,这显然是严重违法的恶劣情形。


根据《条例》第34条之规定,出具虚假或有重大差错的评估报告的,机构、估价师本人都会面临警告、罚款、吊销资质、承担民事赔偿责任直至刑事责任的严重法律后果。实践中法院曾因一行政机关在庭审中出具虚假的评估报告作为证据而给予其1万元的处罚,收到了良好的社会反响。


在鸣行政法治论坛创始人杨在明律师指出,评估报告对于征收维权的博弈价值是巨大的,其重要性一再被广大被征收人低估,这是需要立即从思想上、观念上予以纠正的。理论上是如此,实践审判中同样是如此,那么深入研究相关法规规定,不断尝试寻找新的突破点,便是专业征收维权律师接下来要加大力度努力提升的地方。

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