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违反物业管理规定被限期拆除?荒唐的拆违决定终遭复议撤销!

作者: 黄艳,李柳申 来源:在明律师事务所 时间:2017-10-23

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事实概要:一日三份文书


上海市普陀区桃浦镇某村村民甲,在2017年3月27日这天同时接到了镇政府作出的《谈话通知书》《限期拆除违法建筑告知书》和(普)桃浦限拆字【2017】第0192号《限期拆除违法建筑决定书》,认定其在临河宅基地范围内建设的房屋属于擅自搭建,违反了《上海市住宅物业管理规定》第五十条第二款第二项的规定,镇政府依据《城乡规划法》第六十四条的规定责令甲在4月5日24时前自行拆除前述违法建筑。突如其来的“拆违噩梦”惊到了甲。无助的甲经多方打听决定委托北京在明律师师事务所的资深征收维权律师杨念平黄艳依法维护合法权益。


办案经过:4大“罪状”撤决定


经分析镇政府所作拆违执法文书,黄艳律师得出了镇政府对拆违职权与物业管理职权“张冠李戴”的结论,遂起草一份《行政复议申请书》,指导委托人甲向普陀区人民政府申请行政复议,请求撤销(普)桃浦限拆字【2017】第0192号《限期拆除违法建筑决定书》。在这份复议申请书中,黄律师罗列了撤销理由:①镇政府适用的《城乡规划法》第六十四条系关于县级以上地方人民政府城乡规划主管部门或集中行使处罚权的城市综合执法部门的拆违职权条款,被申请人作为镇级政府,显然不属于该条规定的职权机关;②申请人房屋并不属于《上海市住宅物业管理规定》调整范围,并且,违反《上海市住宅物业管理规定》的行为并非违反规划行政管理的行为;③被申请人并未尽到事先权利告知义务,剥夺了申请人依法享有的陈述、申辩及申请听证的权利;另一方面,被申请人作出争议行政行为前并未向申请人进行调查询问,未尽调查程序职责就径行处罚显属不妥;④被申请人之所以对申请人启动拆违执法程序,实际上是因为申请人的房屋已经被划入具体项目的征收范围,以拆违替代征收、拉动征收是被申请人作出被诉行政行为的真正目的。换言之,被申请人作出争议行政行为的行政管理目的明显不正当。


8月16日,普陀区人民政府作出普府复〔2017〕第48号《行政复议决定书》,认为:根据《城乡规划法》第五十六条、《上海市城市管理行政执法条例》第四条第四款、《上海市城市管理行政执法条例实施办法》第六条规定,镇政府具有对本辖区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设许可证进行建设,以及擅自搭建建筑物、构筑物的违法行为作出处罚的权限。本案所涉房屋系甲于其宅基地上建设的房屋,而《物业管理规定》适用于住宅物业管理、使用及其监督,镇政府认定申请人违反《物业管理规定》实施擅自搭建建筑物的违法行为,系认定事实不清。另,镇政府提交的证据无法证明其完整履行了相关执法程序。根据《行政复议法》第二十八条第一款第(三)项的规定,普陀区人民政府决定撤销桃浦镇人民政府于2017年3月27日做出《限期拆除违法建筑决定书》的具体行政行为。


律师说法:文书审查须严格


对此,在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,实践中地方政府在拆迁项目中所使用的法律文书可谓千奇百怪、无所不包,除去大家比较熟悉的590号令及《土地管理法》中所列举的之外,尚有许多形形色色的由头、借口会成为政府对被征收人施加压力的工具和手段,最终所实现的都是变相逼迁(签)的非法目的。因此,被征收人要对收到的各类文书擦亮眼睛,仔细甄别和审查判断,发现有违法嫌疑立即咨询专业征收维权律师,对于可能威胁强拆的一定要在最短时间内坚决予以复议或者诉讼,进而阻止强拆进逼,确保谈判筹码。只有如此“锱铢必较”,政府的依法行政能力、意识才有望提高,和谐征收的愿景才可能最终变为现实。

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