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1000万翻脸变500万!房屋未过户遭“流氓”式强拆压价!

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2017-10-23

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导读:这件案子本身,被征收人对1000万元的补偿数额不满是没有问题的,选择继续维权没错。后来发生的事情,只能说是被征收人已经办理买卖合同公证的房屋没有来得及办理过户登记这一“权利瑕疵”被征收方给抓住了,进而使出了“流氓”套路,致使1000万元的补偿转眼贬值成了500万……北京在明律师事务所的资深征收维权律师闫会东如是说。那么,这是一起怎样的离奇案件呢?背后又反映出征收拆迁领域的何种复杂、深刻的问题呢?针对这一案件,北京在明律师事务所举办了一场案件研讨。


在明拆迁律师说案情:谈妥的1000万补偿,转眼剩500万


当事人在某市拥有国有土地上房屋共5间,面积69.7平方米。1996年,当事人从当时的产权人处购买,办理了房屋买卖合同的公证。但涉案房屋于1998年即面临拆迁,产权被冻结而无法办理过户手续,故不动产登记的权利人一直没有变更。


拆迁项目并不急于用地,规划貌似是要将涉案土地建设为城市中心公园绿地,本身牵涉利益不大,一直延宕到了2014年。区征收办接手拆迁工作,开始与当事人展开谈判,涉案房屋的补偿数额最高谈到了1000万。按说这个数也还算合理,但当事人认为自己的房屋面积较邻居的大,然而邻居貌似也拿到了1000万的补偿,故将自己的补偿期望值定在了1200万元以上,双方未能达成协议。


就在2015年12月17日凌晨5时,当事人被从睡梦中强行拖出,房屋遭不明身份社会人员强拆……


闫会东律师

▲ 本案研讨会现场


恼羞成怒的当事人旋即委托了闫会东律师进行维权。闫律师向市政府、区政府递交查处违法拆迁申请,区政府回复指出“因查找不到产权人,故对该处房屋的补偿款进行了财产提存公证,之后实施的强拆行为是合法的”。


随后提起的一系列程序,如针对拆迁许可证续证违法的诉讼,针对区政府征收办的回复提起不履行法定职责的行政诉讼,针对区市政市容委作出强制拆除行为的诉讼等,均因当事人不是涉案房屋的产权人,相关行为对其权利义务无影响而遭到驳回起诉,程序一时间变得难以推进。


无奈之下,当事人找到了当年的出卖人,在付给了其30万元作为“辛苦费”的情况下才从他手中获得一份声明,内容是其名下的房屋已出售给当事人并由其实际居住使用多年,相关拆迁利益归当事人所有。据此,区法院经调解后作出调解书,认定本案拆迁利益归当事人所有,买卖合同真实有效。征收办在收到此调解书后表示,提存的款项是500万元,你可以领走;再想多要,没门!而法院的法官也委婉的表示,如果原告方继续争取更多的补偿,我们恐怕难以支持……


就这样,案件陷入了僵局。单从结果看,当事人还不如当初1000万的时候签协议走人。如今生生跌成了500万,当事人貌似是吃了哑巴亏。


在明律师说法律:这是征收方的“流氓”招术!


问题在于,当事人是否应当因为自己的房屋“没过户”,存在权利瑕疵,而在1000万时选择妥协呢?法院一而再、再而三的因其不是涉案房屋产权人而“驳回起诉”又是否正确呢?北京在明律师事务所主任,著名行政诉讼专家杨在明的回答是清晰的:答案都是否定的!


在明律师

杨在明律师针对本案进行分析


这里的道理其实很浅显:能不能因为“没过户”这一权利瑕疵,就否定当事人的被征收人身份和获取补偿权益的资格呢?当然不能。涉案房屋的买卖是经过公证的且已实际履行了付款义务,且当事人已对房屋实际居住、使用多年,形成事实上的有权占有状态。故此,在房屋面临拆迁时,当事人就是当然的补偿权利人。房产证没有改名,并不意味着当事人就此丧失了房屋的合法权利。事实上,区法院在后来的调解中已经确认了当事人获取拆迁利益的资格,征收方也同意支付提存的500万元作为补偿,这就足以说明事实上征收方对涉案房屋的补偿权利人究竟是谁是非常清楚、明白的,就这点而言不存在任何争议。


实践中,由于特殊的历史原因和复杂的客观现状,房屋、土地存在“权利瑕疵”的情形比比皆是,但绝不能因此而否定相应主体在面临征收时的补偿权利人资格,更不应因此而认为当事人“与涉案房屋没有利害关系”,这是天大的谬误!本案中,征收方正是在初期的接触中发现了当事人房屋存在“没过户”这样的权利瑕疵,进而在1000万谈不拢的情形下故意使出“强拆”招术,以“产权人下落不明无法确认”为由来人为制造房屋已被拆除,补偿款已被提存的客观事实。事实上,产权人就是当地人,且其的另一套房屋也以类似方式卖给了别人,对于这些情况征收方应是心知肚明的。就这样,仅仅因为这样一个并非当事人过错所形成的权利瑕疵,加上当事人当初对补偿数额的一点点“执著”,1000万就缩水成了500万……征收方的“套路”,不可谓不灵活、毒辣。强拆行为本来是涉嫌违法的,结果这一“提存”,一强调“产权人不明确”,居然事实上“倒果为因”——违法的强拆变了合法了——你产权人都不知道是谁,反正不是你,我不拆你等什么呢?


在明拆迁律师最后想指出的是,被征收人切不可期待法院在此种情形下作出“公正的判决”。因为事实上法院出具调解书的目的,就是要将补偿数额固定在500万上,不再希望被征收人继续往上要了,这显然是与征收方心照不宣所达成的“默契”。目前,在明律师正试图通过启动再审程序,利用参与强拆的部分人员仍遭公安机关羁押等有利条件从侧面启动程序,继续尝试将博弈进行下去。但鉴于当事人的房屋已遭强拆,且涉案项目并不着急用地的现实,案件无疑困难重重。


本案值得被征收人思索的有两点:其一,当初1000万的时候,不多,也不少了,该不该妥协,这是一个选择问题,无所谓对错,也实在不该拿结果来倒推过程;其二,当初买房的时候,过户手续如果能办下来……可惜,生活就是这样,假设没有任何意义。

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