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被征收人普遍忽视的重要维权点,评估报告竟然还能这样操作?

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2017-10-12

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导读:在明拆迁律师在此前的文章中多次强调,在国有土地上房屋征收与补偿中,评估环节是一个极为重要的环节,将会直接影响到老百姓最终的补偿结果。实践中,我们已经知道,对于评估报告的结论不服,可以提请评估机构进行复核;再不服,还可以申请专家委员会进行鉴定。那么,除了以上两招之外,还有没有其他办法能够“制”住这动辄荒唐到极点而又影响重大的评估报告呢?本文,在明所的黄艳律师尝试为大家提供一种全新的思路……


对于这一问题,北京在明律师事务所的青年律师黄艳表示,以往对于评估报告的救济,通常依据《国有土地上房屋征收评估办法》第20、22条的规定,即被征收人先向出具争议报告的房地产价格评估机构申请复核评估,再向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。如果两轮下来仍然是原来的结果,那么被征收人就没招了,只能按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条之规定对依据评估结果作出的征收补偿决定提相关程序了。换言之,在当前的形势下,对于这份意义重大、专业性极强的房屋评估报告,被征收人根本无力进行有用的救济。无论复核还是专家鉴定,由于很难绕出“既当运动员,又当裁判员”的圈子,其结果大多都是维持原有的结论。


那么,有没有别的路可走呢?难道说评估报告中存在的种种乱象就只能如此轻易的放过么?须知,在征收维权博弈中,任何一个“节点”都不应被被征收人轻易放掉。特别是对于一些程序推进到后期,面临强拆的情形,房屋价值评估这一环节如深入挖掘、探索仍有可能成为被征收人重新搭建协商平台的抓手。


黄艳律师指出,《条例》第34条或许可以被重新加以审视、运用:房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。而在黄艳律师所代理的一起上海市的国有土地上房屋征收纠纷中,作出争议评估报告的估价师,其资格证书正是由住房和城乡建设部直接发放的。黄艳律师认为,据此,如果住房和城乡建设部对于被征收人提交的违法评估查处申请不予查处,则涉嫌行政不作为,需要由其来承担行政不作为的法律责任。而法院也应通过判决明确,住建部有对违法评估行为进行查处的法定职责。


就这样,一起前所未有的违法评估查处纠纷诉讼于2017年8月在北京市第一中级人民法院开庭审理。庭审中,被告住房和城乡建设部坚持其庭前提交的答辩意见,指出根据《注册房地产估价师管理办法》等住建部的部门规章规定,注册房地产估价师违法从事房地产估价活动的,违法行为发生地直辖市、市、县、市辖区人民政府建设(房地产)主管部门应当依法查处,并将违法事实、处理结果告知注册房地产估价师注册所在地的省、自治区、直辖市建设(房地产)主管部门;依法需撤销注册的,应当将违法事实、处理建议及有关材料报国务院建设主管部门。据此,被告在收到原告邮寄的查处申请后,依照部门规章规定将其转交至上海市的住建部门查办,系依规履行了其法定职责,原告的诉讼请求不能成立。


此外,被告的另一重要的答辩理由是,《条例》第34条规定的内容系行政处罚,而住建部实施处罚行为的前提基础是违法行为发生地住建部门的调查、核实情况,调查与处罚应是分离的两个步骤、程序,在没有完成调查之前,不存在住建部未履行处罚的法定职责一说。


对此,黄艳律师提出多点反驳意见:其一,《条例》属于国务院出台的行政法规,而《办法》则属于住建部出台的部门规章。根据《立法法》,上位法的效力高于下位法。故在两者规定的内容不一致时,应以《条例》为准适用而不是仍适用《办法》;其二,《办法》所调整的是一般的房地产估价行为,而《条例》则是专门调整房屋征收补偿工作实施中的房屋评估行为的,《条例》属于特别法,据法理,在适用时特别法优于一般法;其三,对于“调查”与“处罚”分离一说,显然不符合法律原理及规定。《行政处罚法》第36条就规定,行政机关发现公民、法人或者其他组织有依法应当给予行政处罚的行为的,必须全面、客观、公正地调查,收集有关证据……第37条也进一步规定了调查、检查的执法行为,这些都足以说明查、处是不能分离的。《条例》既然规定了估价师的发证机关有处罚的职责,就意味着调查步骤也应由其一并完成。目前,本案尚在进一步审理中,法院将会择日进行宣判。


黄艳律师最后想提示广大被征收人的是,实践中在房屋评估环节所上演的闹剧、乱象有时是常人难以想象的。譬如在上海市的这起案件中,就出现了房地产价格评估机构选定程序被征收人签名涉嫌造假,评估过程严重不负责任,评估报告内容残缺甚至连最基本的房屋面积都没有认定,以及本诉涉及的评估报告中估价师签字非本人所签,评估结论涉嫌造假的情况。试想,这样的一份份评估报告,又怎么能保障被征收人的合法补偿权益呢?广大被征收人在面临评估程序时一定要擦亮眼睛,紧盯程序,明晰权利,一旦发现可能的违法之处要立即聘请专业征收维权律师介入审查,以确保征收维权的及时性。否则一旦补偿决定下发强拆来袭,局面将会对被征收人不利。

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