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为火急火燎的拆迁进程踩脚“刹车”:你的土地在征收范围之内么?

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2017-09-30

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导读:无论是国有土地上的房屋征收,还是集体土地的征收与房屋拆迁,其实都有一个容易被广大被征收人忽视而又十分基础、重要的问题:你的房子、土地究竟是否在项目的征收范围之内?如果在,那么启动相关程序没的说;如果在都不在,征收方又凭什么火急火燎的上门协商、签协议甚至威胁强拆呢?那么,被征收人究竟该从何种渠道准确获知这一位置信息呢?本文,在明律师就为大家解读这一看似不是问题,实则真是个大问题的问题……


近期,北京在明律师事务所梁红丽律师代理的一起案件就遇到了这样匪夷所思的问题:项目启动了许久,周边房屋拆都拆得差不多了,而最新信息公开答复所显示的却是委托人的房屋根本不在项目的征收范围之内!实践中,此类情形应该说是并不鲜见的。征收方很可能会采取“少批多征”的套路,从而将原本不在征收范围内的房屋、土地一并拿下,客观上侵害了被征收人的合法物权。那么对于可能出现的这种情形,被征收人该如何加以避免呢?对此,在明所的青年律师谢瑞青给出了如下建议:


对于国有土地上房屋征收,主要看征收公告的征收决定内容


国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。我们知道,征收决定的作出通常意味着征收范围的确定,随后通过公告的方式让所涉区域内的老百姓知情并监督。这一标志着征收项目正式启动的重要公告一般应张贴于征收范围内及其周围较为醒目、易于公众查看的地点,也会通过报纸、电视、网络等媒体渠道予以公布。


也就是说,通过公告中对四至范围的表述及相关图示,被征收人就可以获知自己的房屋究竟是不是被列入了某个项目的征收范围。通常而言,城市房屋拆迁的补偿成本是很高的,补偿比例通常在1:1.33及以上,也就是说补完之后居住条件都会有所提升而不会是原地踏步。因此,城市里拆迁随意扩大范围的可能性是不大的,实践中也比较少见。


对于集体土地上房屋的拆迁,主要看征地公告、征地批复信息及勘测定界图


根据《征收土地公告办法》第5条之规定,征收土地公告中应当包括被征收土地的所有权人、位置、地类和面积等信息。不过仅仅看公告,还是不够保险、全面的。


《建设用地审查报批管理办法》第9条规定,“一书四方案”中的建设项目用地呈报说明书中应当附具由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书。其第14条还规定,征收土地方案中被征收土地界址、地类、面积必须清楚且无争议,方案才可由土地行政主管部门报人民政府批准。据此可知,“一书四方案”及其附件这些组卷报批手续是被征收人获悉征收项目准确实施范围的重要信息来源。


因此,对于自己的房屋、土地是否在征收范围内这一重要问题有疑问时,被征收人可以通过政府依职权必须公开的征地批复文件、“一书四方案”及征地公告等的具体内容得以明晰。如果相关信息仍不够具体、清楚,则可以通过政府信息公开申请的方式获得项目的勘测定界图等更进一步的材料,以准确定位自己的房屋、土地,看看是否在项目的范围之内。需要指出的是,《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》中对上述获取信息的权利有明文规定,地方政府及国土部门应当遵照执行。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,要想在实践中弄清楚自己的房屋、土地究竟在不在征收范围之内,非常重要,但绝非易事。征地公告和征地批复中通常只有文字性描述,没有图,因而很难确定明确。要想彻底弄清楚,就必须看到更为专业的勘测定界图和技术报告书。然而这个东西,有时是根本看不到的,这就需要被征收人及时通过法律途径去主张这一权利了。无论如何,这个问题必须弄清楚,才能确保被征收人不在征收中吃哑巴亏。

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