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换汤不换药?在明拆迁律师教你看穿征收方的新招术!

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2017-09-30

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导读:征收行为本质上是政府实施的法律行为,应当严格依法而为,秉持行政法上的诚实信用(信赖保护)原则。但是在现实中,出于畸形利益诉求的趋势,征收双方均在一定程度上呈现“丧失理智”状态,上演了一幕幕人间悲剧。出于对这一现实的忌惮,“斗智斗勇”揣摩底线,便成了征收领域每天都在真实发生的情节。那么,近一段时间征收方究竟又“研究”出了哪些新的招术呢?


招术一:政策宣讲落实“入户”,大喇叭过时了


以往讲“柔性逼迁”时总会有一个桥段几乎成为征收拆迁的代名词,那便是整天以高音量宣讲拆迁政策的大喇叭。有时光是这一招,就足以令一些承受力稍弱的被征收人感到头晕脑胀,使得征收方在博弈中轻松占先。然而随着时间的推移,这一招慢慢开始用得少了,取而代之的是征收方“邀请”的各种人员入户实施政策宣讲,一对一或一对多的做被征收人的工作。征收方一般会有周密的计划、排班,将整片区域每家每户的情况列成表、画成图,进而“量身选择”可能产生最佳效果的人员去投入到入户面对面宣讲政策的工作中。


老话讲“见面三分情”,当面谈是和活生生的人谈,相较于冷冰冰的,只会来回来去重复那几句话的大喇叭来说,打动人心的效果无疑要好得多。何况,上门的这些人员绝非随意挑选,而往往是征收片区中“有头有脸”、颇具号召力的人物。几番下来,项目初期的签约率自然会有一定幅度的提升,而这就会为中后期的情况有效“减压”,影响不可谓不大。对此,在明律师并非反对这种面对面沟通的做法,只是想提示广大被征收人,签约须谨慎,尤其是在补偿安置结果不能接受的情形下,不要轻易被政策宣讲所影响,作出不符合自己真实意思的表示来。


招术二:矛盾调解显神威


以往征收方的人员找上门来,有时是“逼签”,有时是“骚扰”,也有时是各种“穿小鞋戴高帽”。如今情况却发生了变化,“矛盾调解”“做贴心人”成了上门人员的核心目的。调解的矛盾可谓五花八门,大致包括被征收人的家庭内部矛盾、邻里矛盾等等。虽然这些矛盾看似和征收方没直接关系,但却会对被征收人在整个协商谈判中的立场、态度的软硬度产生潜移默化的影响。通过调解矛盾,征收方一方面可以探得被征收人的“底牌”,另一方面更有可能打入家庭成员内部来对有暂不签约而选择维权的成员实施分化瓦解。这种可能性的存在,是被征收人需要保持警惕的。有句老话,叫“什么什么给鸡拜年”,后面的就不用多说了。


招术三:新名词层出不穷,打破既有博弈思路


征收维权的博弈进行了若干年,基于590号令和《土地管理法》的维权博弈思路已渐渐定型,变得越来越套路化。而依据这些“模型”的程序,征收方压力是非常大的。因此,实践中各种“新名词”便被精心研发了出来,目的只有一个——规避上述两类分别适用于国有土地上和集体土地上征收的法律法规,另辟蹊径来让被征收人一时无从应对。这就包括预征收、腾退、先行用地、土地储备、旧村改造、棚户区改造、危旧房改造等等,不一而足。事实上,这些东西是没必要一个一个学习、研究、破译的,因为其本质都和传统意义上的拆迁差不多。“以不变应万变”,其实是广大被征收人最应理解的应对之策。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,有时委托人会问律师:我想先买本法条,自学一下征收拆迁的基本规定,您看该买什么好啊?我们的建议基本上就一个:《国有土地上房屋征收与补偿条例》,即前述590号令。国有土地上,这一个基本够用了;集体土地上,参照这个适用。虽然程序性规定的名词都不一样,但性质却是十分类似的,基本能够一一对应起来。而对于前述那些新招术,被征收人只需坚持一点就足够了:想拆我的房子,支持,合法么?补偿公平、合理了么?别的,谈也就谈了,但最终还得谈谈上述两个根本性问题。

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