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拆迁分了N套房的出租车师傅“想开了”,身处拆迁漩涡中的你能想得开吗?

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2017-09-30

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导读:今天在出租车上跟师傅聊天,他教育我说“做人要知足常乐,不能攀比,咱比上不足比下有余就行对吧?不能被别人绑架着生活,别人爱咋咋地,自己要按自己的想法活,到了这年龄都得想开。”我说:“师傅,你心态真好,羡慕你。”他说:“不行,我以前也不行,执拗,想不开,这不拆迁了吗,分了五套房,才想开……”


这个刷爆朋友圈的段子,版本不一样,有说分三套房的,有说分五套房的。在逗人一乐的同时,专业从事征地拆迁维权服务逾10年的在明拆迁律师也在思考一个问题:对于身处拆迁漩涡中的被征收人而言,真的要等到分了“N套房”时才能“想开”么?征收补偿,究竟要多少才是够呢?


实践中,我们确实见过一分钱补偿没拿到就被人拖到大街上的事情,也确实见过都拿了4套房了还想聘请专业律师维权的人。自然,拆迁案件不可以简单对比,必须坚持严谨的个案分析原则。不过从大体上讲,究竟拿多少房多少钱才能让人“想开”,并不是一个完全靠博弈、协商的无法预测、确定的事情。


国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿,以及其他应当给予被征收人的补助和奖励。房屋价值这一块儿,包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿,以及房屋室内装饰装修价值的补偿,这是征收补偿中最主要的部分。搬迁、临时安置的补偿则可以表现为过渡期间的搬迁费和租赁房屋费用,也可以表现为提供临时安置的周转用房。而针对合法经营下的营业性用房,还有停产停业损失费用需要补偿。


第19条进一步规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。通常而言,城市房屋拆迁的补偿原则都会略高于“拆一还一”,能够确保被征收人居住条件有改善。不过实践中,总有一些被征收人希望自己于90年代就被征收但至今未补偿到位的房屋按今天的补偿标准进行补偿,这是难以实现的。


需要指出的是,实践中一些拿得非常高的巨额征收补偿,譬如在老城区内面积很小的房屋却拿到上千万元总价值补偿的情形,多是发生在2011年之前的“商业拆迁”案件。开发商用地进行商业开发,其资金实力自然比政府雄厚,在面对个别征迁困难时,有时会选择通过支付高额补偿来息事宁人。而现在的征收都是政府行为,再梦想着以几十平方米的房屋拿上千万元的补偿,是不太现实的。


而对于集体建设用地上的房屋的补偿,则通常要比近似条件下的国有土地上房屋的补偿略低。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条规定,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。实践中,符合该条规定的情形越来越多见。此时要注意两点,一是“参照”执行而不是直接适用,在具体数额上会有出入;二是这种补偿标准下的补偿结果,要比一般的宅基地上房屋拆迁补偿标准(重置成新价+区位补偿价)来得更高。


在明拆迁律师最后想提示大家的是,“拆你一头牛,补你一只鸡”的非法治时代已经过去,然而“拆你一头牛,补你五头牛”的拆迁致富心态也同样不符合现实。段子里的那位出租车师傅究竟在拆迁前有多少套房,他没说;究竟原有房屋的面积有多大,补偿的房屋的面积又是多大,他也没说。兴许是200平方米的房子补了3-5套60平方米的一居室呢,也未可知。事实是,如果你正在经历的拆迁的补偿标准能够严格符合上述法定标准、原则,那么你就应当、有理由“想开”,再有什么因特殊原因引起的不满之处,可以心平气和的咨询下专业征收维权律师,看看还有没有进一步提高的可能。但到了这一步,无论最终能否再提高,也就实在没必要“想不开”了。

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