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未办理过户,房屋征收补偿款该给谁

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2017-09-30

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房屋的买卖交易是市场上很重要的买卖行为,其牵涉着公民个人巨大财产的转移。因此,在房屋的买卖交易上发生的纠纷也非常之多。再加上城镇化的征收拆迁,房屋买卖交易更显得复杂繁琐,尤其是买卖被征收拆迁的房屋。如若处理不好,则会侵害几方的公民利益。今天,北京在明律师事务所拆迁律师来给您讲讲,在实践当中,很多被拆迁人较为关注的一个问题,即:房屋买卖交易完成,但还未过户。此时如遇到征收拆迁,这个房屋的拆迁补偿款是该给卖家呢?还是给买家?


在明拆迁律师说现象:


在拆迁实践中,经常遇到这样一种情况:卖家与买家本已达成了房屋买卖合意,且买家支付了定金或是房屋的全部的价款,但由于各种原因可能还未来得及办理房屋的过户登记。这时候遇到房屋拆迁了,房屋的拆迁补偿比原来该房屋的交易的价格,翻了数倍。面对巨额利益,卖家和买家都会以自己享有房屋拆迁的补偿主体资格而争抢征收拆迁补偿款。那此时房屋征收拆迁补偿款到底该给谁呢?


在明拆迁律师说法:


《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”


该规定的意思是说:房屋买卖如果没有办理房屋的过户登记,即使买家付了钱,该房屋的所有权人还是卖家。卖家还能对房屋实施一切权利。而此时对于交了钱的买家来说,卖家只是欠债的人,买家有权根据买卖合同约定要求出卖人交付房屋、配合办理过户登记。


而根据《征收条例》第2条规定,房屋征收的补偿对象为房屋所有权人。


综上:如果房屋买卖仅完成了交易行为,而没有办理房屋的过户登记,房屋的征收补偿款项是应该给付给原卖家(即房屋所有人)的。而此时对于买家的损失,买家可通过提起违约等赔偿诉讼,承担违约赔偿责任。


从这个意义上来说,如果房屋买卖不及时办理过户登记,买家的风险是比较大的。同时,买家支付了购房款既未获得交易房屋的产权,也未获得房屋征收补偿,虽然其可以通过合同向出卖人主张违约赔偿,但却无形中加剧了社会矛盾的产生,对社会的和谐稳定非常不利。所以,房屋买卖,不管是买家,还是卖家,都要积极履行房屋买卖的所有程序,以避免产生不必要的纠纷麻烦。


在明拆迁律师最后要提醒大家的是:上述法理仅是框架性的逻辑,不针对个案。个案中,房屋纠纷和涉及的法律关系要复杂得多,再加上征收拆迁政策性也比较强,所以还需要律师根据具体情况进行具体分析。

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