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拆迁时,为什么房屋评估价值比实际价值低?

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2017-09-30

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一旦遇到拆迁,就会有对房屋的拆迁评估程序。而这房屋的拆迁评估,直接决定了被拆迁人最后的拆迁补偿。也就是说,房屋的评估价值高,拆迁补偿就高,反之亦然。而事实上,目前的拆迁补偿普遍偏低,其关键就在于房屋的拆迁评估价值相比较于房屋的实际市场价值要低很多,这严重影响着被拆迁人权益。随着拆迁在全国各地的兴起,这样的情况应得到遏制,否则将会损害更多被拆迁人利益,引发社会矛盾。


为什么拆迁房屋评估价值比实际价值低?


从被拆迁人角度说,到了评估程序那一步,被拆迁人都会初步对自己的房屋及财产作出相应的估量。被拆迁人的评估标准大都是按市场价的偏高价格来计算,也是按建筑面积算的(即包括了实际使用面积和公摊面积)。所以,被拆迁人的估算价格会偏高于市场价格,但不会偏高得太离谱。总的来说,如果被拆迁人的房屋新旧程度或地理位置等较好,也是在合理的、可接受可允许的价格范围内。


而从拆迁方的角度来说,情况就会发生反转了。拆迁方为了压缩拆迁成本,必然不会允许高价计算拆迁的。从规范的程序步骤走,评估应该以被拆迁房屋的建筑面积为评估标准,或者以证载面积(即房产证上的登记面积)算。但在拆迁的实际操作中,评估结果大多是根据实际使用面积评估计算的。再加上在实际情况中,评估公司大多由拆迁方指派,所以评估公司并不能完全客观的去评估。而且,计算标准是不会按照市场价格走的,大都是低于市场价的计算标准。综述,最后的评估结果肯定低于被拆迁房屋的实际价值。


这被拆迁人的偏高估算,拆迁方的过低计算,二者一结合,中间的差价就出来了。这也就是为什么房屋的评估价值要比实际价值低的原因了。


律师说法:房屋评估价值低于实际价值时,如何救济?


由于差价的悬殊,引发矛盾纠纷也是必然的结果。如何救济被拆迁人的补偿利益成了缓和拆迁社会矛盾的关键。北京在明律师事务所拆迁律师根据多年拆迁代理经验,总结出了在评估时候保护被拆迁人补偿利益的方法,即:被拆迁人对评估报告不满意的,被拆迁人人有以下几种途径可以走: (1)应当自被征收房屋分户评估报告送达之日起10日内,向房地产价格评估机构提出书面申请并指出问题,申请复核评估。(2)对复核结果仍有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。(3)鉴定意见出具后,被征收人对补偿仍有异议的,依法复议或诉讼。


起法律依据是:[其]


《国有土地上房屋征收评估办法》之规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。


在明拆迁律师提醒:法律对房屋的一系列评估办法是有明确规定的,但被拆迁人依据法律来维护自己权益,也得需要技术性的操作。被拆迁人需要借助专业拆迁律师的帮助来实施救济措施。

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