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集体土地征收中有房屋价值评估程序吗?

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2017-09-06

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导读:在国有土地上房屋征收中,评估环节的重要意义已经为越来越多的被征收人所了解。那么,在广大农村的集体土地征收当中,是否也有类似的土地、房屋价值评估程序呢?本文,在明拆迁律师为大家解析这一问题……


众所周知,国有土地上的房屋征收与补偿如今已拥有一套比较完整、科学的法律法规成为支撑,譬如在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的基础上,就有了《国有土地上房屋征收评估办法》来对其中重要的房屋价值评估环节进行具体规定。然而农村集体土地征收目前仍处于法律法规严重缺失、落后的现状中,《土地管理法》的修改又迟迟未能落地。那么,就现阶段而言,农村的土地、房屋的价值是否能够评估,便是一些被征收人十分关心的问题了。


我们知道,农村集体土地区别于城市房屋的重要之处在于,后者是可以入市交易的,故其有所谓的市场价格,而前者则不能。因此,农村集体土地的价值便是一个相对固定的,人为规定出来的数额,而不会随着市场变化而自由变化。理解了这一点,我们就能明白,集体土地征收之中是没有“价值评估”这一说的,征收方只需要把一些土地的基本信息搞准,再按照既有标准一算,就能得出被征收土地的补偿数额来。


《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(十)规定,当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。所谓“用地报批前的告知、确认、听证工作”中的“确认”环节即应按此办理。事实上,这一步骤就是在完成城市房屋“评估”程序中的一些类似的重要工作。


耕地、宅基地这部分,只需在确定上述信息后按已有的标准进行计算,其补偿数额就基本可以确定了。宅基地上的房屋,在很多地方会有相对独立的评估程序。我们还是以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》为例来做说明,其第14条规定,拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的,拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》进一步明确,被拆迁房屋重置成新价按照《北京市房屋估价办法》和《北京市住宅楼房估价技术规范》执行。


简言之,对于宅基地上的房屋,其评估程序、步骤应类似于国有土地上的房屋评估。但在实践中,这一程序通常不会那么严谨,最终给出的类似于评估报告的文件也不会像国有土地上房屋的那么详细、正规,有的就是一张纸的内容。需要指出的是,由于这一评估就是一个重置成新价,而不涉及房屋周边房地产的市场价值,因此其数额要比国有土地上的房屋低得多。


我们有必要看一下这部分补偿标准的大原则。《中纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中规定,(集体土地上的)房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿,被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴,能够保障其选购合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。据此,房屋价值评估环节是有的,但只是“参照精神执行”,而不是严格遵照执行,这点大家要能够理解。


了解了并不尽如人意的现状,我们有必要展望一下未来:《土地管理法》(修正案)征求意见稿将第47条修改为“征地补偿安置费用包括土地补偿费、安置补助费、农民宅基地及房屋补偿、地上附着物和青苗的补偿费,以及被征地农民的社会保障费用等”。若据此修改,那么宅基地上的房屋拆迁,就有望在全国范围内获得一个相对独立的评估、补偿程序及标准。具体办法由省、自治区、直辖市规定。一些地方将房屋作为地上附着物予以补偿的做法将有望被彻底终结,在这一部分的补偿结果上,农民也有望收获更多好消息。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,即使在今天,农村集体土地上的房屋面临拆迁时仍存在通过评估、估价环节加以维权的可能性,复核、申请专家鉴定等救济手段在一些地方是可用的。因此,在专业征收维权律师的指导下充分调动此阶段可供运用的程序资源,客观上将为被征收人的整体维权提供助力和帮助。我们也与广大农民朋友们一同期待着这一领域程序规范、科学合理之日的早日到来。

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