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被“悄然”收回的土地使用权

来源:在明律师事务所 时间:2017-04-13

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【事实概要】

2007年夏,江苏省连云港市赣榆县青口镇老城区“俊景花园城”开发项目进入拆迁程序,伴随白墙红瓦在隆重的机械声中被夷为平地,老城不禁然间开始人心惶惶。

田大海(化名)在老城中心地带的交通要道口经营一家建筑面积达416.3平米的商铺,因而拆迁对他而言,拆掉的不仅仅是房屋,更是一笔不可估算的商业利益!于是乎,田大海要求拆迁人对其进行原位置门面房的产权置换,否则不予签订拆迁补偿协议。然而这一要求并未得到拆迁人的认可,拆迁人于2007年9月初以田大海为被申请人向赣榆县建设局提起了拆迁裁决……

私力谈判失效后,这个精明的商人专程来到北京,郑重委托杨在明律师代理其拆迁法律事务,以法律手段赢取其应该享有的拆迁利益!

可是,杨律师展开法律运作之后,律师和委托人发现了一个石破天惊的“秘密”——田大海于1994年取得的《国有土地使用证》与其他被拆迁人的518宗国有土地使用权已于2001年12月被赣榆县国土资源局收回,并以协议方式转让给拆迁人用于开发建设“俊景花园城”项目。随后,赣榆县人民政府向拆迁人颁发了赣国用(2002)第000593号国有土地使用证。

拆迁之痛刹那间演化为失权之伤!此新伤旧痛,便成为杨在明律师在这一新的维权案件中将依托法律救济与律师智慧来抚平的对象!

【办案掠影】

因介入纠纷较早,故而杨律师依据案情分析将早期战略确定为“放长线钓大鱼”:

办案第一季:拆迁许可复议阻裁决!

裁决的作出往往是判断被拆迁人地位优劣的分水岭,一旦裁决作出,那么被拆迁人在拆迁程序中即陷入被动。基于这一思考,承案律师决定将阻止拆迁裁决作为雷霆出击的首要目标,而择取的手段则系针对拆迁许可证向连云港市房屋拆迁管理部门提起行政复议,再紧接其后向赣榆县建设局申请拆迁裁决的中止申请。2007年10月下旬,律师与当事人一起迎来了《中止裁决的通知》。自此,委托人的被动风险被破除!

办案第二季:新复议阻拆迁许可复议!

避免委托人陷入进退维谷的状态仅是开篇之战,法律程序之反攻以反客为主,赢得与拆迁人的利益博弈方是代理行为之宗旨!为实现这一宗旨,杨律师就拆迁许可证复议中所新掌握材料提起了拆迁人所持赣国用(2002)第000593号国有土地使用证的行政复议,该复议于同年11月底被连云港市人民政府受理。12月中旬,连云港市房屋拆迁管理办公室依被拆迁人一方之申请作出了拆迁许可的《行政复议中止通知书》。拆迁维权第二季再获成功。

然而,有如寒雪骤降一般,连云港市人民政府于2008年1月下旬作出《行政复议决定书》,认定第000593号国有土地使用证依法应予以维持。更为雪上加霜的是,赣榆县人民政府在答辩中使出杀手锏——赣榆县国土资源局早在2001年12月即将连带田大海一户在内的519宗国有土地使用权悉数收回。这,是否意味着维权之旅的既获成绩将就此没落?

办案第三季:揭秘谁动了拆迁户的国有土地使用权!

时隔6年,一场拆迁方使得田大海如梦惊醒般知晓自己的土地使用权已被悄然收回!根本性权利被如此暗箱操作的背后,到底隐藏了什么样的秘密?委托人陷入了迷惑,杨律师则不禁沉思:如何破解这一失权所造成的维权屏障?

经过一番外围取证,代理律师形成结论:赣榆县政府因商业开发项目批准收回原告土地使用权不符合法定情形、权利收回程序不当、收权后未进行注销登记等因素导致田大海所持《国有土地使用证》依然具有法律效力;赣榆县政府在收回田大海占有的土地使用权以前便将权利项下土地出让给拆迁人,既违法法定程序,也违背一物一权原则而导致用权冲突,故而其核发的第000593号国有土地使用证当然性无效。据此结论,杨在明律师以赣榆县人民政府为被告提起撤销第000593号国有土地使用证之讼!

2008年6月中旬,经指定管辖而审理该诉的连云港市东海县人民法院作出《行政判决书》,确认被告赣榆县人民政府颁发第000593号国有土地使用证的具体行政行为违法,并责令其采取相应补救措施!

这一判决的下达,化解了委托人的失权之伤,同时也为拆迁之痛的抚平奠定了根本性的基础:拆迁人获取国有土地使用证这一拆迁许可的前置行政行为的违法而导致拆迁许可证的当然违法是一个必然性的逻辑!这一合法性的缺失,对于一贯强硬的拆迁人而言无疑是釜底抽薪!

【律师说法】

时至目前,陷入被动的拆迁人已许诺以优厚的补偿条件于田大海,以期在法律边缘处使拆迁得以为继!当然,富有商人智慧的委托人不为重金所动,依然要求原位置回迁。因为前期维权的起伏跌宕使他相信:在法制的天空下,寒冬终将被阳春取而代之!而这一集中体现为耐力与毅力的良好被拆迁人心里质素在整个维权过程中很好地配合了律师作用的发挥!因此而言,法律服务乃是一种诚信服务,委托人与受托律师之间的积极配合方能使得维权利益最大化。

重要性与委托人心理素质并驾齐驱的另一大因素则是委托人的维权意识。基于中华民族几千年的富于忍耐性以及法权意识在我国现阶尚未全民普及,当且强且暴力的拆迁运动席卷而来,一部分被拆迁人选择消极等待:等待拆迁人的怜悯心或等待同命相连的其他被拆迁户采取行动后直接受其裨益。而一部分极具维权意识的被拆迁户则跳出这一思维窠臼,一旦进入拆迁程序即积极寻求专业律师的帮助,依靠律师的专业谈判、整体法律运作以及与政府部门的交涉而成为拆迁博弈中的利益攫取者。本案田大海即属于后者,从而其维权之旅堪称一路凯歌高奏。而与之相较,同拆迁项目中后期委托律师的几户被拆迁人的维权命运则坎坷很多,付诸很高法律成本,然成效并不相映生辉!

中国式拆迁,或言行政模式拆迁如何成功转型为民权模式拆迁,是一个逐渐斧正点状分布的诸多不正义,从而使的正义典范呈面状辐射的漫漫过程!

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