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房屋拆迁补偿谈不拢,撤销房产证!被征收人该怎么办?

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2017-08-23

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导读:商业开发启动,却未作出房屋征收决定;初步评估结果获知,补偿协议却无法达成……而当被征收人意图进一步协商、沟通时,房产证居然因所在地居委会的举报而被撤销!这样的故事,如今在越来越多的征收项目中开始上演——谈不拢补偿,就撤你的房产证,看你还拿什么来谈!那么,撤销房产证究竟会对被征收人的房屋所有权、补偿权益产生何种影响呢?被征收人又该如何加以应对呢?


北京在明律师事务所的资深征收维权律师周涛近期代理了一起山东省的此类案件,下面结合事实与法律,在明律师为大家初步剖析这一征收方“杀手锏”的应对之道。


其一,拆迁启动,征收决定未作出——被征收人的法律维权无从着力。房屋征收决定一旦作出,即意味着征收方随后的每一步行为都要受到《国有土地上房屋征收与补偿条例》的严格规制。于是实践中征收方便研究出了这样一种“对策”,只协商、签协议、拆房,就是不作征收决定。这样一来,可以最大限度的将房屋征收这一法律问题转化为政府一方完全主导下的政策性问题,同时尽量规避法规规定的极为复杂、严格的程序。所谓“协议拆迁”,实际上就有这个意思。在此情形下,征收方会不慌不忙的先将能拆、易拆的拆掉,对较为难啃的骨头形成包围圈,进而施加强大的舆论、政策压力迫使其签约走人。而此时那些“看上去很美”的法规规定全都用不上,被征收人的权利客观上陷入了无从救济的糟糕局面中。在周涛律师代理的这起案件中,审理相关诉讼的法官曾表示:“这不还没拆到你们呢么,别着急啊,该使用使用……”


其二,初步评估结果出炉,你满意征收方不满意。该案中涉案建筑的总面积超过了11000平方米,初步评估结果(因为征收决定未作出,故不是《条例》意义上的评估报告)显示被征收人有望获得1亿元以上的巨额补偿。这个结果若能实现,被征收人是完全乐于接受的。然而征收方一看却“不干了”——1个亿?上哪儿找那么多钱去补给你呢?于是,“压价”行为便是在所难免的了。


其三,居委会为何突然站出来“主持公道”?市房管局很快就接到了来自涉案建筑所在地居委会的举报,称被征收人在10年前办理房产证时存在违法行为,房产证应被依法予以撤销。结果没两天,市房管局就依据当地市政府作出的一个批复,真的将被征收人的房产证撤销了!居委会为何会突然冒出来呢?经了解,原来所谓“举报信”是上级街道办直接发下来的,并明确要求居委会盖章、寄出。居委会根本只是在执行上级命令而已……关于此环节的交涉,被征收人进行了录音,然而仍然无法推翻房管局撤销房产证的决定。


其四,撤销房产证,被征收人对涉案建筑的所有权、补偿权益是否受到影响?在明律师经过疑难案件研讨后认为,房产证被撤销,对所有权的行使肯定是会产生影响的,比如你就无法进行买卖、租赁、抵押担保了。但就征收中的补偿权益而言,则是不应受到任何影响的。对此,审理与此案相关诉讼的法官也表示,房产证撤了就撤了,房子还是你的,拆的时候补偿还是只能给你。然而问题在于,一旦此阶段被征收人的房屋遭遇违法暴力强拆,被征收人就极有可能因为没有房产证而难以行使法律救济权利,甚至遭遇告到法院去连案都立不上的窘境。因此,政府撤销房产证这一招的威力,在现实层面仍是不容小觑的。


其五,是否会因房产证被撤而被认定为违法建筑,进而不予补偿?这是广大被征收人十分担心的一个问题,尤其是在当下“以拆违代拆迁”阴招到处泛滥的时期。对此,在明拆迁律师认为“无证房”绝不等于“违法建筑”。对于涉案建筑而言,虽然房产证被撤销,但建设工程规划许可证等其他建设审批文件仍在,一旦征收程序启动,在认定环节其仍应被依法认定为合法建筑。根据在明拆迁律师多年代理的实践经验,撤销房产证并不会导致被征收人“颗粒无收”“不予补偿”的悲剧性结果。


其六,既然房产证被撤,能不能重新申领一个?答案是明确的,不可能。因为涉案建筑周边已被纳入相关建设规划范围,房屋权属的变动已被冻结了,无法重新申领房产证。


其七,到底因为什么撤证?被征收人的证件在申领时真的存在违法行为么?这个问题,提供一个法条供大家参考:


《房屋登记办法》第81条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书,登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。


那么实践中被征收人究竟是否在多年前申领证件时使用了隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段呢?答案当然是否定的。欲加之罪,何患无辞。实践中,地方政府通常会以当年办证时被征收人提交的相关文件、材料不全,不符合当地的地方性规定为由来套用第81条的规定对房产证予以撤销。但问题在于所谓的地方性规定往往是地方政府在住建部相关规定的基础上人为增设相对人的义务,所谓不全的材料也都是政府机关内部应予提供的“认定意见”等被征收人在申领时根本无从知晓的材料。从严格的法律角度看,撤销房产证无论从事实上还是法律上都是站不住脚的错误做法,而这样的做法却很容易被审理相关案件的法院予以认可。


在明律师最后想提示广大被征收人的是,撤销房产证的本质实际上就是一种逼迁手段!其目的并不在于真的让你“分文落不着”,而是要逼迫被征收人差不多就得,见好就收,赶紧签协议走人。被征收人要注意以下应对原则和方法:


第一,保持镇定,不要慌乱。一乱,急于签约,就正中征收方的下怀了,补偿数额被打压就是难以避免的事情。


第二,积极委托专业拆迁律师,有针对性的就撤证行为提起诉讼。诉讼能不能赢是一回事,提与不提是另一回事。如果通过诉讼能够将撤证决定予以撤销,保住房产证,无疑对于被征收人而言是最为有利的。如果一时遭遇挫折,也没关系,诉讼程序的启动本身就能对征收方产生影响,有利于正在进行中的协商、谈判。


第三,严防违法暴力强拆,积极发动其他程序从侧翼进行救济。前面提到过,一旦此时遭遇暴力强拆,被征收人的维权将可能面临更大的麻烦,积极守房是极为必要的。而通过其他程序进行救济则是对征收方“釜底抽薪”式逼迁的反制措施,本身也是釜底抽薪的思路。法律维权大战也就此进入了高潮。


总之,遭遇撤证,天并不会因此塌下来,征收维权仍然可以依法继续推进。

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