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是土地征收还是“以租代征”?别被征地拆迁忽悠了

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2017-08-23

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导读:很多农民可能遭遇过这样的情况:就是快要临近征地拆迁的时候,就会有相关人员告知:“为了生态农业、高效农业或者是为了修建公共设施等等,需要租用农民土地进行建设……”,或者会突然知道某用地单位或个人直接与村委会签订了协议租赁土地;也有基层政府直接租赁、转租农村集体土地等等的现象。


在这样毫无防备的情况下,被征收农民只能交出自己的土地,但结果却是看到自己的耕地上建起了厂房盖起了工厂或者是直接被划入了征收拆迁范围。这下被征收农民才反应过来很可能是征收方用“以租代征”的方式对自己的耕地进行了“圈占”。


那么,什么是“以租代征”呢?它是指通过租用农民集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批,在规划计划之外扩大建设用地规模,同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。


“以租代征”所带来的直接后果是首先是导致农民的的耕地或用地减少,间接损害农民的经济利益收入。而在征地拆迁中,拆迁方可以据此大幅度降低对农民朋友进行补偿安置的成本。这也是在征地拆迁中大量出现“以租代征”现象的根本原因。


而“以租代征”对征收拆迁方来说却是一本万利的事情。征收拆迁方只需要在一开始象征性的给农民一些“租金”支出,而换来的是免去了诸多繁杂的法定土地征收程序,强拆手段随即推进;再加上能规避很多的税费缴纳,节约了征收拆迁成本。还有个别村干部沦为非法占用耕地的“帮凶,伺机高价转让或牟取高额拆迁回报……


本来以租代征的制度是为了推动农业发展、规避征地乱象而成立,但在实践中却逐步演变成了违法、侵权的行为措施,直接损害着农民朋友的经济利益。如果被拆迁人遭遇上述行为现象时应当警惕是否是”以租代征”行为。如果是的话可以向各级国土资源局管理部门进行反映,要求予以严肃查处。


在明拆迁律师说法


《土地管理法》第43条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地……·”;


第44条规定“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续……,本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。”


从上述规定可以看出:由农民集体土地转为国有土地,需要经过土地征收程序,土地征收有着严格的审批程序。因此,以租代征是严重违背土地管理法的行为。


也因此,国土资源部发出《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》、《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》和《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》,要求依法严肃查处“以租代征”违法违规用地行为。 


“以租代征”属于非法占地行为,根据《土地管理法》的规定,应该责令退还非法占用的土地、拆除地上建筑物、恢复土地原貌,并处罚款。对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员也有相应的责任承担。因此,各被征收拆迁人如果遇到“以租代征”的违法行为,要及时进行法律维权,以最终保障自己的补偿利益。

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