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为什么你的房屋征收评估报告会不合法

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2017-08-04

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以案说法:为什么你的征收评估报告会不合法


——纪召兵肖卫红律师胜诉案例评说征收评估报告


经历过征收拆迁的人都知道,征收拆迁中评估报告直接决定了最后的拆迁补偿利益。也就是征收评估报告内容里的评估价格越高,被征收拆迁人最后的拆迁补偿款就会越高。因为拆迁补偿款是根据评估报告来计算的。


但是在现实的拆迁中,很多被拆迁人的补偿利益过低主要是土地房屋的评估价过低。评估价过低一方面是因为评估由拆迁方指定的评估机构进行评估。另一方面是因为评估程序的不合法而导致在评估过程中出现“暗箱操作”的现象,进而导致评估价格偏低,然后拆迁补偿利益也会过低。


拆迁方指定评估机构进行评估,很容易想象这里面的不公平存在。也就是评估机构基本上就是听命(拆迁方的命令)行事,这样进行的评估很难去衡量公平了。因为这样的现象过于普遍,现在很多被拆迁人在此方面也提高了警惕。所以在这方面也开始渐渐有了改观。而让被拆迁人容易忽视的是评估程序上的不合法也会导致评估的不公正,进而影响拆迁补偿利益。那征收评估报告的不合法是以怎样的形式呈现呢?下面由北京在明律师事务所纪召兵、肖卫红律师以代理的胜诉案件现身说“法”,让你看看为什么你的征收评估报告会不合法。


案情简述(仅简述):


2015年5月14日,泉山区政府作出《房屋征收决定》,并予以公告。8月25日作出《房屋征收补偿决定书》,内容确定了征收范围和征收房屋的评估机构公司。根据《决定书》及公告,王某的房屋位于征收范围内。


据此,并没有什么问题。问题出在接下来的过程中。


2015年7月11日评估机构根据征收补偿方案确定的基准价格作出了初步的评估结果并公示,评估结果中列明了被征收人王某的补偿价格。但是,该评估结果却并未经过王某本人的同意而自行进行的评估。泉山区政府的官方说法是:被征收人王某在通知确定时间无正当理由拒绝评估机构入户查勘进行评估工作,也没有另行约定时间。评估机构遂根据征收补偿方案确定了初步的评估结果。被征收人王某在规定期限内未提出异议。


言下之意:评估机构是乘王某不备之机进行了房屋评估,并据此得出了评估结果。


因此,王某认为征收补偿标准不合理,一直没有与征收实施单位达成征收补偿协议。2015年11月25日,王某委托北京在明律师事务所拆迁律师纪召兵、肖卫红作为诉讼代理人,认为泉山区政府作出的《房屋征收补偿决定书》所依据事实不符,征收补偿安置条件显失公平。诉求:撤销被告作出的《房屋征收补偿决定书》。


纪召兵、肖卫红律师说庭审过程:


该案的主要切入点在于评估机构在没有经过原告(王某)的同意下,擅自进行评估认定不符合法律规定。且纪召兵、肖卫红律师在庭审上提供了相关的证据链条,其中有录音及文字整理的证据证明出原告与被告就房屋评估已经另行约定了评估时间。而在7月10日原告拒绝评估是因为原告带其母亲去医院住院治病,并有医院提供的入院材料。也就是说,原告王某有合理的不能配合入户的理由。并且还有证据证明评估机构的评估价格与基准价相差近2000元每平米,直接导致原告王某的拆迁补偿利益的巨大折损。


被告据此也提供了相关的反对证据,但却系伪造。


胜诉结果:


根据上述证据认定及庭审辩论,法院最终判决:撤销被告徐州市泉山区政府作出的《房屋征收补偿决定书》。据此,纪召兵、肖卫红律师维护了被拆迁人王某的利益。


律师点评:


拆迁中的评估报告是决定拆迁补偿的关键,也是拆迁方最想“动手脚”的地方。越来越多的被拆迁户也开始知道要自己去选定拆迁评估机构以确保评估的公正和公平。但是评估程序有一整个流程,并不只是一个评估主体就能决定评估结果的。上述案件所涉及到的一个程序就是评估的实地查勘记录要由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。而在案件中评估机构在没有经过被拆迁人王某的签字和认可就进行初步估价和公式,很显然的违反了法律规定,这也就直接牵涉到整个补偿决定的不合法,进而侵犯被拆迁人的补偿利益。


该案值得各被拆迁人借鉴的是:评估报告不合法,不止于评估主体的偏行政化,更在于进行评估的过程中。评估方的不合流程的评估方法会直接导致评估报告的不合法。被拆迁人维权尽可能从这些不合法的行政行为处着手,这样才能争取到谈判协商的主动权,进而维护权益。

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