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杨在明律师,时刻提防房屋拆迁阶段谈判陷阱

来源:在明律师事务所 时间:2017-06-12

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导读:站在局外,许多不熟悉的人对我从事的工作看得很简单:不就是帮拆迁户打打官司、要要补偿吗?说来说去,还不是拆迁户为了钱?这样说,的确有几分道理,因为法律存在的意义,本身就是为了调节社会不同阶层、不同角色的利益。如果哪一天真的没有利益的矛盾,律师也许就真的没有存在价值了。但另一方面,我深深地感到,今天的中国之所以需要大量好律师,不光是因为利益,更是因为许多人法律意识的落后!


君不见,有的人总是将自己看得低微渺小,“民不告官”、“穷不斗富”的想法始终在他们的脑海中萦绕。结果,他们在强势拆迁方面前形如木偶、任人摆布。


君不见,有的人不明白什么叫合法维权,他们动辄想要利用无限制的盲目反抗作为筹码,期望获得自己不应获得的利益。结果,他们的维权只会走入既缺理又违法的死胡同......


妥协还是反抗,都需要有充分的维权意识。否则,就会带来难以想象的后果。


燕都市旭日区明家庄的李女士,就因为其缺乏理性上的自我保护意识,而陷入了一场诉讼中。


2008年,乾元国际大厦的项目建设进行到拆迁阶段。


李女士在拆迁范围内有一套房屋,建筑面积为40.53平方米。2008年,急迫的拆迁方找到了李女士。没等李女士开口谈条件,拆迁方来人笑眯眯地说,这一回,公司准备下大本钱进行拆迁,一切补偿都好说。


李女士原本没想到对方会这么痛快,也感到很舒心。双方很快就谈好了条件,总共补偿款为138万元。等大家面对面坐在桌前准备签字的时候,公司代表掏出的却是三份协议。


看着李女士莫名其妙的表情,公司代表笑着解释说:“您放心。这三份协议,都是一回事,加起来就是138万的数字。只不过,给您的补偿这么大,不方便直接写在一份协议上......我们可没压价,您也别为难我们......”


李女士仔细看了看三份协议,补助费分别是52.1万、40万和47万左右,加起来,数字的确没错。她虽然有点犹豫,但想到只要签了字,也不怕对方不认账,便爽快地提笔签了协议。


等三份协议全部签完,对方突然把脑子一拍:“哎呀,瞧我这记性,我今天从公司出来太着急,居然没带上合同章!”


李女士说:“不盖章,这合同还能生效吗?”


来人说:“当然能,那么这样吧,只要你相信我,我就把原件带回去盖章。然后留一份复印件给您”


李女士想了想,都签了字,也没有什么可担心的。再说,万一和对方闹僵,对方反悔怎么办?就这样,她稀里糊涂地答应了。


三天之后,李女士的房屋被公司拆除了。但李女士左等右等,却没等到银行账户里面多出来的那138万元。


无奈之下,李女士找到了拆迁方燕都特尔置业有限公司,请求对方按照协议支付款项。对方也一口答应,没几天后,李女士收到了银行短信,但数字却让她大吃一惊:您的银行卡已入账52万元......


为什么是52万元?协议上不是明明签了138万?


李女士隐约感到,自己上当受骗了。她拿着协议复印件找到公司,质问为什么不按照协议来,没想到,对方换了一幅面孔,直接说根本不知道她拿着的是什么。为了维权,她又跑到旭日区房屋管理局,结果房管局从备案里抽出的只有一份协议------恰恰就是52万元的那份!


事情很清楚,另外两份协议,拆迁方根本就没有在房管局进行备案!


原本想为了自己的利益,退让一步,给对方方便,也给自己方便。没想到,自己却遭到了对方的欺骗。真相大白的这一刻,李女士才感到自己无知和软弱。如果当初坚持按照法定程序签约,如果不是为了利益而愿意接受对方的随意操作,自己怎么会落到这样的境地?


在签订拆迁协议的时候,拆迁户就应该注意搜集保留所有的第一手证据,防止出现拆迁方耍赖的局面。


签订拆迁补偿安置协议,本身和一般协议就不同。大都是由被拆迁人先签字,然后由拆迁人盖章,很多时候签的都不止是一份协议。这样,就需要拆迁户注意,保留那些能够证明签了几份协议、总金额是多少的证据,防止出现意外情况。


对此最好的方法,就是用录音将拆迁协议的内容记载下来。或者,将协议的内容落实到纸面上,请拆迁公司的负责人签字。等到有了正式协议,再进行交换。如果李女士这样做了,就因为自身的维权行为,而难以被轻易欺骗。


但现在,阴暗的情绪笼罩了李女士。起初她无所适从,不知道自己该怎么办。随后,她多次向旭日区政府、燕都市政府进行信访,而几次协调下来,政府有关部门也表示没有办法。毕竟,最终形成的合法协议“只有”一份,李女士既没有原件,也提交不出任何证据,她很难证明当初谈妥的价格是138万元。


看准了这一点,开发商和拆迁方负责人更加有恃无恐。他们口口声声说:“不是不给你钱,是给你钱,你不拿。我们企业按照协议办事,我只对签了字盖了章的协议负责!”


显然,由于李女士当初的软弱昏聩与授人以柄,现在开发商完全占据了主动权。他们摆出“我就是不认账”的姿态,一时间,让李女士毫无头绪。


在走投无路之下,李女士找到了我们律师事务所。听闻事情进展之后,我们的律师忍不住批评她缺乏维权意识、缺乏法律知识,明知道对方的操作不合法,还是甘心“配合”。结果,最终让自己陷入难以进退的泥沼。


当然,教育归教育,作为律师,我们必须要为代理人负责、为法律负责。计划很快就形成了。第一步,我们向旭日区法院提起诉讼,请求确认那份52万的拆迁补偿安置协议无效。


但问题是,李女士之前的法律意识不强,以至于拆迁方根本就不拿现在的诉讼当回事。案件开庭的时候,公司负责人不到场,签字的拆迁工作人员也拒不出庭,他们的代理律师什么都不愿意交涉,更不愿意接受调解。对方提出的录音证据里面,只有当初政府主持调解的录音,却没有任何证据证明三份协议的存在......


形势严峻,由于证据明显不足,当事人正处在非常被动的地位。果然,法院很快宣布,驳回我们的诉讼请求。


第一轮诉讼就此以失败告终。


事已至此,李女士终于体会到无底线妥协带来的悲哀。但作为律师,我们不能放弃努力。为了给拆迁方施加足够压力,我们就他们的拆迁许可证向燕都市住建委提起行政复议的申请。


幸运的是,行政复议还没有正式开始,我们发现,该拆迁项目甚至还没有取得建设工程施工许可证。这样,他们显然违反了有关法律的规定!


围绕上述情况,我们立刻向旭日区建委提起了政府信息公开申请,并要求对方拆迁公司进行依法查处。


李女士了解这些事实,感到又气又悔。她气的是,这家公司明明自己违法在先,居然还用这样的手段来欺骗自己,悔的是,自己简直太好说话,太软弱了,居然被一直蒙在鼓里。


我们很快打算对旭日区建委提出行政诉讼,以追究其作为建设主管部门的处罚责任。按照法律,只要行政诉讼一开始,该公司的工程就会停工,而巨大经济损失会随之到来。这样,在建委的出面调解下,李女士终于拿到了其应得的全部拆迁补偿款。


相比那些采取暴力应对暴力的拆迁户,李女士走向了另一个极端。其实,类似这样的情形并不少见,许多拆迁户在对方的许诺的利益面前,丢失了应有的警觉,失去了原本应该保持的维权意识,结果一旦被骗,就会陷入全面的被动。


除了李女士遇到的这种情况之外,还有所谓“空白协议”的伎俩:拆迁户听从了拆迁方的“好心劝告”,签订了协议,但是协议中赔偿内容却是完全空白的,拆迁方拿过签订的协议,赔偿内容上却拥有了主动权,他既可以拿出协议,也可以不拿出协议,尤其是其中赔偿金额的一部分,拆迁方更是能随便填写,这就让拆迁户即使寻求法律保护也会陷入非常被动的境地。


对于这种善良而单纯的拆迁户,我想说,无论是怎样的利益诱惑,都一定要保持应有的警惕,做好维权的准备,保护好自己应得的权益。这样,就算对方最终毁约,也将背上沉重的法律负担。


如果今天每个拆迁户都有着合适而理性的维权意识,那么,拆迁方违反法律的行为也将大为减少,这种情况,不论是对社会和谐、对经济发展还是对整个法制体系的建设,都将带来不同寻常的意义。


本文摘自杨在明律师著作《我是这样代理拆迁案的——民告官的行政诉讼》

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